签物业合同时漏了这几点，企业白白损失70万-松滋物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂1087民初3167号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年5月5日，松滋某车业公司（甲方）与松滋某物业公司（乙方）签订《松滋洲业国际汽车城前期物业服务协议》，约定由乙方为甲方开发的汽车城提供物业服务，总面积约9万平方米，服务期5年。合同约定：前3年甲方不收物业承包费，第4-5年乙方需支付5万元；空置房屋由甲方按物业费标准减半支付；500元以下小修由乙方负责，500元以上大中修由甲方负责。

合同履行中，松滋某物业公司多次发工作联系函要求确认费用：

• 2022年6月，确认松滋某车业公司欠电费87,485.75元
• 2022年8月，确认欠水费7,905.75元、超收公寓物业费5,016元、超收商铺物业费34,649.67元、商铺物业费差额56,929.60元
• 2022年9月，确认欠电费9,000元

2024年9月，因成立业主委员会，双方解除合同并办理交接。松滋某物业公司起诉要求松滋某车业公司支付各项费用共125万元，包括空置房物业费、水电费、维修费等。

法院判决结果：
松滋某车业公司需支付松滋某物业公司70.8万元（含空置房物业费50.7万元、水电费10.4万元、超收物业费3.9万元、物业费差额5.6万元），驳回物业公司其他诉讼请求。企业本应支付125万元，因部分证据不足，最终少付54万元；但物业公司主张的10.7万元维修费因证据不充分也被法院驳回。

三、企业必须警惕的3个法律风险点

风险点1：空置房费用约定太模糊，企业多花了50万
本案中，合同虽然写了"空置房由开发商减半支付物业费"，但没说清楚：

• 什么叫"空置房"？（是没卖出的？还是业主没入住的？）
• 物业费怎么算？（面积按多少？单价每年涨0.1元怎么算？）
• 什么时候开始算？（交房当天？还是业主收房后？）

结果双方对金额争执不下，法院只能按最基础的方式计算，导致企业多付50万元。
给企业的建议：签物业合同时，必须白纸黑字写清：
✓ 空置房的具体定义（如"取得竣工验收备案后未售出的房屋"）
✓ 费用计算公式（例："按建筑面积×单价×50%×空置月数"）
✓ 明确起算时间（如"自取得竣工验收备案次日起算"）

风险点2：维修责任分不清，该花的钱没花成
合同写"500元以下小修物业负责，500元以上大修开发商负责"，但没说明：

• 修的是公共区域还是业主家里？
• 怎么证明是"大修"？（需要什么单据？谁来鉴定？）
  物业公司主张10.7万元维修费，因无法证明是修公共区域，法院全部驳回。
  给企业的建议：
  ✓ 在合同中附《维修项目清单》，明确哪些归物业修（如路灯、电梯），哪些归开发商修（如外墙、管道）
  ✓ 约定维修流程：谁报修→谁确认→谁验收→保留照片/发票
  ✓ 超过500元的维修，必须双方现场签字确认

风险点3：费用确认不及时，该收的钱收不到
本案有个亮点：凡是通过工作联系函确认的费用（水电费、超收物业费），法院全部支持；但没确认的（如部分维修费），一分都不认。
给企业的教训：
✓ 每发生一笔费用，当天就要对方签确认单（像本案8月1日发的5份联系函都签了字）
✓ 确认单要写清：事由+金额+计算方式+双方盖章
✓ 合同解除时，必须签《最终清算协议》，别像本案拖到打官司才算账

特别提醒：很多企业以为"都是熟人好说话"，口头约定就行。但本案证明：只要没签字确认，法院一律不认！物业费、水电费这些日常开支，看似小事，累积起来就是百万损失。

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