开发商代偿购房人按揭贷款后如何有效追偿？-阳新合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)鄂0222民初1479号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年10月31日，阳新县某房地产开发有限公司（以下简称"某公司"）与被告李某（买受人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：出卖人将位于阳新县某镇某商住楼某号楼某的房屋出售给买受人；建筑面积115.69平方米；单价2948.2元／平方米；付款方式为买受人于2012年10月31日缴纳购房首付款106077元，余款235000元办理银行按揭。2012年11月25日，某公司与案外人中国某银行阳新支行签订了《阶段性担保及回购保证协议书》，主要约定：银行向某公司所购买房产客户提供个人住房一手楼按揭贷款；保证方式为连带责任保证；保证范围为该客户贷款抵押物的回购并负责偿还该客户项下贷款本金及利息、逾期利息、复利、罚息以及因本合同引起的有关法律费用；保证期限为该客户房产证件办理完毕为止。2013年1月14日，被告李某与某银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款235000元用于购房，被告马某在合同尾页抵押人处签名予以确认。后被告自2014年9月起开始逾期未付款，某公司为被告向某银行代偿借款本息（含罚息、复利）合计81076.04元（2016年12月19日合计5166.05、2017年3月27日合计7574.95元、2017年7月28日合计5698.54元、2017年10月31日合计7476.04元、2018年3月27日3827.83元、2018年6月28日7658.31元、2018年9月3日合计7586.59元、2019年2月28日9499.18元、2019年6月27日7577.27元、2019年12月31日11433.99元、2020年6月29日7577.29元）。二被告于2012年8月23日经登记结婚。

法院判决：被告马某、李某在判决生效后七日内偿还某公司代偿款80349.97元并支付资金占用利息（按年利率6%自每笔代偿款项支付时间计算至还清之日止）；驳回某公司的其他诉讼请求；案件受理费由某公司负担1027元，二被告负担2435元。

三、企业法律风险防范要点

这个案例告诉我们：当开发商为购房人代偿按揭贷款后，虽然有权追偿，但若证据不足，可能无法获得全部预期收益。法院支持了代偿本金，但将原告主张的18%年利率降到了6%，导致企业损失了近一半的利息收益。

三大风险点及防范建议：

1. 追偿权利有保障，但细节决定成败
   法院明确支持了开发商的追偿权，因为《民法典》第七百条规定"保证人承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿"。但某公司主张的18%年利率未获全额支持，因为未能提供实际损失证据。企业应对： 在签订担保协议时，务必明确约定代偿后的利息计算标准，并在合同中写明"如购房人违约，导致开发商代偿的，购房人应按年利率X%支付资金占用费"。最好附上计算公式，避免后续争议。

2. 夫妻共同债务认定很重要
   本案中，虽然只有李某与银行签订借款合同，但因债务发生在夫妻关系存续期间（2012年8月结婚），法院认定为夫妻共同债务，马某也要承担责任。企业应对： 为购房人提供担保时，务必确认购房人婚姻状况。如已婚，应让配偶在相关文件上签字确认，避免日后只能向一人追偿。对于单身购房者，可要求其提供单身证明并存档。

3. 证据保存是追偿成功的关键
   某公司败诉的部分原因在于无法证明18%的利率是合理损失。法院认为"原告未能举证证实其为二被告支付代偿款产生的资金占用利息损失的具体数额"，只能按6%酌定。企业应对：

   • 建立专门的代偿台账，每次代偿后立即书面通知购房人
   • 保留银行扣款凭证、代偿明细等原始证据
   • 定期发送催款函并保留邮寄凭证
   • 及时起诉，避免超过诉讼时效（一般为3年）

特别提醒房地产企业： 在签订《商品房买卖合同》时，不要只关注房屋销售条款，必须重视按揭担保条款的设计。建议在合同中加入"如因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人应赔偿出卖人因此产生的全部损失，包括但不限于代偿款项、利息、诉讼费、律师费等"。同时，一旦发现购房人连续两期未还款，就应立即介入处理，避免损失扩大。

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