租赁合同期满不腾退要支付高额占用费-阳新租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初4417号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

案涉地块位于阳新县镇路街号，阳新某金属材料有限公司系该土地使用者。赵某与陈某系夫妻关系。自2019年7月1日起，阳新某金属材料有限公司将案涉土地中约80㎡的地块租赁给赵某、陈某使用，并每年签订一份一年期协议书。赵某、陈某在案涉地块搭建简易房屋并经营石材加工生意。2023年9月21日，阳新某金属材料有限公司与赵某、陈某续签了一份《简易工棚协议书》，主要约定：1.将约80㎡的空地租给赵某、陈某，搭建简易工棚，不得超面积搭建；2.搭建简易工棚的所有材料和费用由赵某、陈某全部承担；3.租金为每年1750元；4.租赁期为六个月，2023年7月1日起至2023年12月31日止。次日，赵某、陈某向阳新某金属材料有限公司支付了租金1750元。

2024年4月24日，阳新县兴国镇人民政府向县安委办报送报告，指出"石材加工（陈某）"存在：1.未进行房屋安全鉴定；2.无证照经营；3.三合一违规住人；4.明火厨房与宿舍、厂房未进行防火分隔；5.未制定应急救援预案和无安全管理措施等重大安全隐患。2024年4月28日，县安委办发函要求立即采取整改措施。阳新某金属材料有限公司于2024年5月29日、6月6日、6月11日向赵某、陈某下发通知，要求其在2024年6月14日前搬离，并将土地恢复原样交还。因赵某、陈某未搬离，阳新某金属材料有限公司提起诉讼。

法院判决：赵某、陈某在判决生效后三十日内搬离案涉地块；并在判决生效后十日内支付阳新某金属材料有限公司地块占用费（按3500元／年，自2024年1月1日计算至搬离之日止）。

三、案例核心观点与企业风险防范建议

这个案例的核心教训是：租赁合同到期后，若承租人拒不腾退，不仅需要立即搬离，还要按双倍租金标准支付占用费，且无权索要任何搭建补偿。

很多企业主在出租土地或房屋时，容易犯以下三个错误，导致后续维权困难：

错误一：口头约定代替书面合同
本案中，双方每年签订一次协议，虽然有一定书面约定，但很多细节不明确。企业出租资产时，一定要签订详尽的书面合同，明确约定：

• 租赁期限（精确到日）
• 到期后是否自动续期
• 到期不搬离的违约责任（建议约定占用费标准为原租金的1.5-2倍）
• 搭建物的归属和处理方式

错误二：对承租人违规搭建"睁一只眼闭一只眼"
赵某、陈某在租赁土地上搭建房屋，但合同明确约定"搭建费用由承租方承担"，导致法院不支持其补偿要求。企业出租空地时要特别注意：

• 严禁承租人私自搭建，或在合同中明确约定搭建需经书面同意
• 明确约定合同期满后，搭建物归出租方所有或由承租方自行拆除
• 定期巡查，发现违规搭建立即制止，避免形成"默认同意"的法律风险

错误三：发现问题后通知程序不规范
本案中，阳新某金属材料有限公司多次发通知要求搬离，但前期工作做得好才是关键。企业应做到：

• 合同期满前30天书面通知是否续租
• 若决定不续租，必须明确告知搬离期限
• 保留所有通知的送达证据（如邮寄回执、现场张贴照片等）
• 遇到安全隐患等政府要求整改的情况，立即收集政府文件作为证据

特别提醒：本案中，因政府认定存在重大安全隐患，法院才支持了出租方不续租的决定。如果企业平时疏于管理，未及时发现安全隐患，一旦发生事故，出租方可能要承担连带责任！建议企业每季度对出租场地进行安全检查，并做好记录。

最后，很多企业认为"合同到期自然就结束了"，殊不知法律上这叫"不定期租赁"，承租人可能继续合法占用，企业反而难以收回资产。记住：合同到期前必须明确表态是否续租，否则可能陷入被动！

作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们深知企业经营中的法律痛点。我们提供极高的性价比的法律顾问服务，针对租赁合同管理、风险防范等常见问题，提供定制化解决方案。特别推出"先试用满意后付款"服务模式，让您零风险体验专业法律服务的价值。企业合规管理不是成本，而是最有效的投资，提前防范一个风险，远比事后补救节省百倍成本！