以房抵债未过户但已实际占有可排除强制执行-宜城案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2021)鄂0684民初295号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实及判决结果

襄阳某务发展有限公司与宜城某设投资经营有限公司、武汉某海置业有限公司、武汉某海绿色国际贸易有限公司发生纠纷。2018年12月29日，宜城市法院审结宜城某设投资经营有限公司与武汉某海置业有限公司借款合同纠纷案，判决武汉某海置业有限公司应支付借款本金981171元及利息。执行过程中，法院于2019年7月29日查封了武汉某海置业有限公司开发的安能安置小区4号楼101、102、103、104号商品房。

另查明，襄阳某务发展有限公司与武汉某海绿色国际贸易有限公司有买卖合同纠纷，武汉中院判决武汉某海绿色国际贸易有限公司应支付货款30223618.95元及利息。因武汉某海绿色国际贸易有限公司无财产可执行，2018年1月17日，评估公司对武汉某海置业有限公司位于宜城市的部分房地产评估价值为1708.20万元。2018年5月21日，襄阳某务发展有限公司与武汉某海绿色国际贸易有限公司签订《抵债协议》，约定用上述房产抵偿债务，武汉某海置业有限公司同时出具承诺函表示同意。2018年8月29日，房产移交给了襄阳某务发展有限公司，此后由襄阳某务发展有限公司交纳物业管理费。而法院查封这些房产的时间是2019年7月29日，晚于移交时间。

法院判决：不得对武汉某海置业有限公司开发的安能安置小区4号楼101-104号商品房执行，七日内解除查封；驳回襄阳某务发展有限公司要求办理产权登记的请求。

三、企业如何防范以房抵债中的法律风险

这个案例看似简单，却给企业敲响了警钟：以房抵债操作不当，可能让你"钱房两空"或"赢了官司却拿不到钱"。作为企业法律顾问，我想用大白话告诉你三个关键风险点和防范措施：

第一，"没过户≠没产权"，但必须做好证据链
很多人以为房产必须过户才真正属于你，其实不然！本案中，襄阳某务公司虽未办理过户，但因有《抵债协议》、移交确认书、连续缴纳的物业费收据等完整证据链，法院认定他们已实际取得房屋所有权。企业进行以房抵债时：
✅ 务必签订书面协议，明确约定房产位置、面积、价值及交付时间
✅ 交接时要制作《房屋移交确认书》，双方签字盖章
✅ 立即接管房屋并保留水电费、物业费等缴纳凭证（本案中襄阳某务公司交了2018-2020年物业费成为关键证据）
❌ 切忌只签协议不交接，或交接后不保留任何占有证据

第二，"关联公司抵债"是高危操作，易被认定为恶意逃债
本案中被告曾主张这是"关联公司串通躲债"，因武汉某海置业和武汉某海贸易公司股东相同。虽然法院最终未采纳此观点，但这类操作风险极高！企业需注意：
✅ 抵债价格必须公允，建议由第三方评估机构出具报告（本案中武汉博兴评估公司报告成为重要依据）
✅ 避免在债务危机爆发后紧急抵债，应在正常经营中操作
✅ 关联公司间抵债更要规范程序，避免被认定为转移资产逃避债务
❌ 不要等到法院查封后才匆忙抵债，本案若查封发生在移交前，结果可能完全不同

第三，债权人要警惕"债务人金蝉脱壳"，及时行使撤销权
作为债权人（如本案中的宜城某设公司），若发现债务人通过抵债转移资产：
✅ 立即调查抵债价格是否明显低于市场价（低于70%即可能被撤销）
✅ 在知道或应当知道抵债行为后1年内提起撤销权诉讼
✅ 关注债务人资产动态，可在诉讼中申请财产保全
❌ 不要以为"房产登记在债务人名下就万无一失"，本案证明实际占有者权利优先于普通债权人

特别提醒：很多企业以为"官司赢了就高枕无忧"，却因执行环节疏忽导致胜诉判决成"法律白条"。本案中襄阳某务公司因提前两年完成房产交接，才在后续纠纷中占据主动。建议企业在债权实现过程中：

1. 收到胜诉判决后立即申请执行，不要拖延
2. 发现债务人有转移资产迹象时，同步考虑行使撤销权
3. 对不动产抵债，务必做到"协议+评估+移交+占有"四步到位

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