未取得土地使用权就出租将被强制解除合同并全额退款 - 麻城土地租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初7307号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果

被告程某国系麻城某发电厂有限公司股东，该公司于2008年成立。2011年11月8日该公司申请办理了建设用地规划许可证，用地位置为麻城市中馆镇桃园村，用地面积133784.9平米，用地性质为工业用地。此后，麻城某发电厂有限公司在进场施工过程中，因部分涉征地农户手续办理发生纠纷导致该公司至今未能完成用地建设也未能办理相关的土地使用权证。2022年7月28日，麻城某发电厂有限公司由程某国经手与原告黄某签订了《土地租赁协议》，约定将50亩土地出租给原告黄某从事经营，租赁期限自2022年7月30日起至2023年7月30日止，租金3333元／亩。合同签订后，原告朱某于2022年8月2日向程某国的银行账户转账支付租金15万元。此后原告在进入使用该土地时被当地人员告知该土地权属存在争议，麻城某发电厂有限公司没有取得该片工业建设用地的土地使用权。原告多次要求被告返还租金无果，遂诉至法院。另查明，原告黄某和朱某系合伙关系。

法院判决：解除黄某与麻城某发电厂有限公司之间的土地租赁协议；麻城某发电厂有限公司需在判决生效后五日内向黄某、朱某返还租金15万元并支付资金占用利息（按年利率3.35%，自2022年8月2日起计算）；驳回原告其他诉讼请求；案件受理费由麻城某发电厂有限公司负担。

三、企业必须警惕的土地出租法律风险

这个案例看似简单，却给企业敲响了一记警钟：没有土地"身份证"，千万别急着收租金！

许多企业老板认为，只要有建设用地规划许可证，就可以把地租出去赚钱。殊不知，规划许可证只是"准生证"，真正的"身份证"是土地使用权证。就像买房子一样，只有拿到房产证，你才真正拥有这套房子，才能合法出租。

本案中，麻城某发电厂有限公司犯了三个致命错误：

第一，混淆了"有权使用"和"有证使用"。该公司2011年就拿到了规划许可证，但因为农户纠纷一直没办下土地使用权证。他们天真地以为，"围了墙、打了桩、造了简易工房"就能证明拥有土地，却忽略了法律明确规定：土地使用权以登记为准。没有红本本，就没有出租权！

第二，把股东个人账户当公司账户。15万元租金直接打到程某国个人账户，虽然法院最终认定是职务行为，但这种操作极易引发"公私财产混同"风险。如果公司资不抵债，股东可能要掏自己腰包还债！

第三，轻信"政府问题"能当挡箭牌。企业常把"政府没给账户"、"政府原因"挂在嘴边，但法律不会因此网开一面。正如本案判决所言，"未能提交证据证明取得土地使用权相关权属证明"就是硬伤，其他理由都是浮云。

企业该如何防范这类风险？

1. 出租前必查"三证"：土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。没有这三证，再着急也别碰！可以登录当地自然资源局网站查询土地权属状态，或委托专业律师做尽职调查。

2. 规范收款账户：租金必须打入公司对公账户，绝对不能进个人腰包。合同里要明确写明收款账户信息，避免"代收"、"转付"等模糊表述。

3. 设置合同"保护条款"：在租赁合同中加入"如因出租方原因导致承租方无法使用土地，出租方应承担XX责任"的条款，但要注意不能低于法定标准。

4. 定期核查土地状态：即使已经取得土地使用权，也要关注是否被查封、抵押等情况。建议每季度查询一次土地登记信息。

5. 保留所有沟通记录：当遇到政府原因导致手续延迟时，务必保存好与政府部门的往来函件，这些可能成为日后抗辩的关键证据。

特别提醒：很多企业主认为"先收点租金回点血，等政府手续办下来再正式使用"，这种想法极其危险！本案中15万元租金看似不多，但加上利息、诉讼费和商誉损失，实际代价远超预期。更严重的是，如果承租方已经投入建设，企业可能面临数倍于租金的赔偿。

土地租赁不是"一锤子买卖"，而是一份沉甸甸的法律责任。在签署合同前多花500元做法律咨询，远比事后花5万元打官司明智得多！

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