租赁合同中免租期约定不明确将导致企业无法享受全部优惠-麻城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂1181民初5141号
审理法院：湖北省麻城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年9月9日，原告麻城某商贸有限公司作为出租人，原告麻城某家居管理有限公司作为管理人，被告丁某作为承租人，三方签订了《麻城家居广场展位租赁合同》一份及《补充协议》一份，约定由被告丁某承租原告麻城某商贸有限公司的家居广场编号为Ａ／Ａ号的展位（面积为569.61平方米，含公摊），用于经营定制品牌家居商品。合同期限从2018年10月1日起至2024年8月31日止，二原告及被告均同意本合同自2019年9月1日起计收综合费用。合同约定原告麻城某商贸有限公司委托原告麻城某家居管理有限公司作为管理人对商场进行经营管理并代为行使合同约定的出租人权利，含按照合同约定向承租人收取相关费用。合同第三条第二款约定，被告承租展位综合费用每月为35元／㎡，月合计为19936元；第三款约定，综合费用按每季为一个结算期，先付后用，被告应当于本合同签订之日起5日内支付第1期综合费用，第1期综合费用自本合同约定的交付日起算。以后每期综合费用于下一个结算期开始之日起前15日一次性支付。如乙方逾期支付，除应补交综合费用外，还应支付逾期付款的滞纳金，滞纳金每日按逾期应付款额的0.5%计算，自本合同约定的付款期限届满之次日起计算至实际付款之日止；第六款约定，被告必须在本合同签订之日起5日内向原告麻城某家居管理有限公司缴纳质保金19936元。《补充协议》约定，二原告同意在被告承租期间向被告提供25个月的免费期，即从2019年10月1日至2019年10月31日期间免收综合费用17088.3元；从2019年12月1日至2019年12月31日期间免收综合费用17088.3元；从2020年2月1日至2020年2月29日期间免收综合费用17088.3元；从2020年4月1日至2020年4月30日期间免收综合费用17088.3元；从2020年8月1日至2020年8月31日期间免收综合费用17088.3元；从2020年10月1日至2020年10月30日期间免收综合费用17088.3元；从2020年12月1日至2020年12月31日期间免收综合费用17088.3元；从2021年2月1日至2021年2月28日期间免收综合费用17088.3元；从2021年4月1日至2021年4月30日期间免收综合费用17088.3元；从2021年8月1日至2021年8月31日期间免收综合费用17088.3元；从2021年10月1日至2021年10月31日期间免收综合费用19936.35元；从2021年12月1日至2021年12月31日期间免收综合费用19936.35元；从2022年2月1日至2022年2月28日期间免收综合费用19936.35元……（略，从2022年2月至2024年8月，每年的2月、4月、8月、10月、12月各免收综合费用19936.35元）。《麻城家居广场展位租赁合同》及《补充协议》签订后，二原告按约向被告交付了案涉商铺展位，被告使用了上述承租商铺展位。但被告仅于2018年9月9日至2022年7月12日，向二原告交纳了综合费用117000元，余下一直欠付，原告遂诉至本院。

另查明，原告麻城某商贸有限公司与第三人湖北某商业运营管理有限公司于2023年1月20日签订《商场整体租赁合同》及《商场整体租赁合同的补充协议》各一份，约定麻城某商贸有限公司将麻城**家居广场出租给湖北某商业运营管理有限公司经营，湖北某商业运营管理有限公司先前已与商户签订的租期未结满的租赁协议对湖北某商业运营管理有限公司有效，湖北某商业运营管理有限公司代为履行，自2023年2月1日起，所有商铺租金由湖北某商业运营管理有限公司收取。原告麻城某商贸有限公司与第三人湖北某商业运营管理有限公司的租赁合同纠纷正在诉讼中。被告丁某与第三人湖北某商业运营管理有限公司均表示，案涉被告承租的商铺展位其已于2023年2月1日移交给了第三人湖北某商业运营管理有限公司，双方签订了《协议书》一份。

法院判决：被告丁某于判决生效之日起十日内向原告麻城某商贸有限公司、麻城某家居管理有限公司支付下欠租赁综合费用301657.75元及逾期付款违约金（以301657.75元为基数，按照年利率3.65%的标准，从2023年2月1日起计算至实际付款之日止）；驳回原告的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案子告诉我们一个非常重要的教训：租赁合同中的免租期约定必须具体明确，不能只写"享受25个月的租金减免优惠"这种笼统表述。

在本案中，被告丁某辩称自己应享有25个月的租金减免优惠，但法院只认定了17个月的免租期。为什么呢？因为《补充协议》里已经明确列出了具体的免租时间段：哪些月份免租、免租金额是多少，写得清清楚楚。当原告只主张2019年10月1日至2023年1月31日期间的费用时，合同里约定的免租时间段只有17个月，而不是被告主张的25个月。

这给企业带来了什么风险呢？

1. 口头约定风险：很多企业在谈租赁合同时，为了快速成交，会口头承诺一些优惠条件，但没写入正式合同。一旦发生纠纷，这些口头承诺很难被法院认可。本案中被告还主张"双方曾口头约定在正式合同签订后，通过签订补充协议对租金的标准予以调整"，但因为没有书面证据，法院不予采纳。

2. 免租期表述不清晰风险：即使写了免租期，如果只写"25个月的免租期"而不列明具体月份，法院可能不会全部支持。本案中《补充协议》详细列出了每个月的免租情况，所以法院只能按照合同约定来计算。

3. 疫情减免证据不足风险：被告主张疫情期间应减免3个月租金，但未能提供充分证据，而原告只同意减免1个月。企业在遇到类似不可抗力情况时，一定要及时保留证据并签订书面补充协议。

4. 违约金过高风险：合同中约定的滞纳金为每日0.5%（年化182.5%），法院认为过高，调整为年利率3.65%。企业约定违约金时要考虑合理性，否则可能不被法院全部支持。

给企业的建议：

1. 写清楚，写具体：任何优惠条件、免租期安排，一定要在合同中写明具体时间、具体金额，不要用模糊表述。

2. 变更要书面：合同履行过程中如有调整，必须签订书面补充协议，不要依赖口头约定。

3. 及时收集证据：遇到疫情等特殊情况，要保留停业通知、政府文件等证据，并及时与对方协商书面确认。

4. 违约金要合理：约定违约金时参考LPR（贷款市场报价利率）的4倍以内，避免因过高而被法院调整。

5. 权责要明确：本案中出租方委托管理方收取费用的安排得到了法院认可，说明委托关系明确很重要。企业在委托第三方管理时，要在合同中清晰界定各方权利义务。

企业在签订租赁合同时，千万别图省事，以为"差不多就行"。一份清晰、明确、完整的合同，能避免日后大麻烦。特别是对于长期租赁合同，更要考虑周全，把各种可能情况都写进合同里。

作为专业的企业法律顾问，我们经常看到企业因为合同条款不明确而陷入纠纷，不仅损失金钱，还耗费大量时间和精力。一份好的合同，就是企业最好的"防火墙"。

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