租户自认未交租金导致大额欠款败诉-老河口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂06民终1092号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2013年8月9日，某昌公司作为出租方与陈某作为承租方共同签订《小汉口建材商贸城商业物业认租协议书》一份，陈某认租某昌公司的13号楼01、02、03西，上下两层，建筑面积435平方米，认租价月15元/平方米，物业认租定金10000元，在正式合同签订前可以退还定金。2013年8月9日某昌公司收取陈某物业认租定金10000元。2013年9月18日，某昌公司作为出租方与陈某经营的老河口市马可波罗经销商作为承租方共同签订《小汉口建筑材料商贸城补充协议》一份，合同约定：1、店面位置：13号楼自西向东1、2、3、4、5间，上下两层共计5间，面积437.5平方米；2、免租期：24个月（自市场统一开业节点计算）；3、门头装饰奖励：为提高门头装修档次奖励1万元；4、装修期间水电费免收；5、24个月免租期过后，第一年减免3个月租金，第二年减免2个月租金，第三年减免1个月租金；6、免租期过后，第一年租金标准按24元/月/平方米收取；7、免租期过后，第一年交房租时，再减免6个月房租；8、乙方保证在2013年10月15日前开始进驻装修。2014年12月27日，某昌公司租赁了陈某8B号楼第1层，面向东，自南向北第1-5间，房屋面积实测为155.9平方米（含楼梯间），租赁期限自2015年1月1日起至2016年4月30日止，免租金，某昌公司交用房押金10000元。同日，陈某收取某昌公司用房押金10000元。2014年3月16日某昌公司作为出租方与承租方陈某签订《仓库租赁协议》，双方协商如下：1、租赁仓库位置：建材城物流港面东自南向北第3-4间；2、租赁面积和价格：面积192平方米，收费按7元/平方米；3、租赁时间和租金：2015年3月15日至2015年11月28日止，应交租金8568元；4、租金缴纳方式：签本租赁协议时，一次性缴清租期租金，签字当天协议生效，后续租期提前3-5个工作日交清下一时间租期租金；5、协议到期前，乙方应告知甲方是否续租，同等条件下，乙方有优先租用权；6、本协议一旦签订，双方应自觉遵守，若单方无故违约，违约方需支付违约金给守约方；7、租期内，如遇不可抗力造成协议无法履行，双方各自承担后果；8、未尽事宜，双方协商解决；9、本协议一式三份，双方各持一份，公司财务存档一份。2015年11月29日，双方就上述仓库租赁事宜签订第二份《仓库租赁协议》，仓库的位置、面积192平方米无变化，租金标准为6元/月/平方米，每月租金为1152元，2015年11月29日到2016年12月31日（13个月）租金为14976元，2017年度租金在2017年1月1日前缴纳。租赁期间为2015年11月29日至2018年12月31日，租赁期间37个月，37个月租赁费42624元。其他合同内容基本同2014年3月16日某昌公司作为出租方与承租方陈某签订的《仓库租赁协议》。2016年1月1日，某昌公司作为出租方与陈某经营的马可波罗经销商作为承租方共同签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条租赁场所及费用标准1、乙方租赁甲方位于老河口市小汉口商贸城13号楼，面南，自西向东第1至5号铺面，共计面积437.5平方米。2、双方约定该商铺每月租金人民币30元/平方米。3、综合管理费每月人民币0.7元/平方米。4、用房保证金人民币10000元。第二条费用缴纳方式及租赁期限1、乙方一次性缴纳租金人民币157500元，租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。2、乙方分年缴纳物业管理费2016年1月1日至2016年12月31日计3675元（437.5平方米×0.7元/平方米=3675元，乙方租赁期限包含前期承诺招商赠送等优惠）。2017年1月1日交2017年度物业管理费。2019年5月16日，双方就乙方（陈某）租赁甲方（某昌公司）位于老河口市小汉口商贸城**楼，面南，自西向东第1至5号铺面，共计面积437.5平方米的事宜，签订了第二份《房屋租赁合同》，双方约定该商铺每月租金人民币20元/平方米；维修服务费每月2187.5元、保洁绿化服务费每月2187.5元，共计4375元/月；综合管理费每月人民币0.7元/平方米；费用缴纳方式及租赁期限，乙方一次性缴纳租金人民币105000元，缴纳综合管理费及服务费56175元，租赁期限自2019年1月1日至2020年4月30日止；乙方经营马可波罗瓷砖。2016年5月1日，某昌公司作为出租方与陈某经营的金蝉窗帘经销商作为承租方共同签订《房屋租赁合同》，第一条租赁场所及费用标准1、乙方租赁甲方位于老河口市小汉口商贸城25号楼，面东，自南向北第1至5号铺面，共计面积155.9平方米；2、双方约定该商铺每月租金人民币25元/平方米；3、综合管理费每月人民币0.7元/平方米；4、用房保证金人民币10000元。第二条费用缴纳方式及租赁期限1、乙方一次性缴纳租金人民币46770元，租赁期限自2016年5月1日至2018年9月30日止；2、乙方分年缴纳2016年5月1日至2016年12月31日物业管理费计873元（乙方租赁期限包含前期承诺招商赠送等优惠）。2017年1月1日交2017年度物业管理费。陈某自述租房经营金蝉窗帘的铺面于2017年春季4、5月份拆除。2020年6月9日受理了某昌公司与陈某不当得利纠纷一案，案号(2020)鄂0682民初972号。在该案开庭过程中，陈某答辩称某昌公司向法庭提交的利息支付明细表不认可，在质证过程中陈某陈述："我到小汉口到现在为止没有交过租金，我为招商引资做出了贡献，当初某昌公司招商引资是免租，我不用交房租，某昌公司原来的法定代表人给我做出了承诺，对于我个人房租抵扣与本案无关。"在本案庭审时，陈某陈述其向某昌公司借款两笔400000元，第一笔400000元借款发生在2015年9月17日，第二笔400000元借款发生在2016年8月31日，约定月息6分，当初与某昌公司约定算作投资，月息以房租抵扣。

法院判决：一、某昌公司支付陈某租房押金款20000元；二、陈某支付某昌公司租赁费、物业管理费、综合管理费、维修服务费、保洁绿化费399207.13元；三、陈某支付某昌公司违约金9000元；上述一、二、三项判决冲抵后，陈某于判决生效后十五日内支付某昌公司人民币388207.13元；四、驳回陈某其他诉讼请求；五、驳回某昌公司其他反诉诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点：租户一句自认未交租金，竟致38万多元欠款败诉

这个案子告诉我们，企业作为出租方和承租方都必须特别注意几个关键风险点：

1. 口头承诺等于"纸老虎"，没有证据全是空

陈某在之前的庭审中亲口说"我到现在为止没有交过租金"，这句话成了他败诉的关键。很多企业负责人以为口头承诺很牢靠，"老板一句话就搞定"，但法院只认书面证据。不管是"招商引资免租"、"以借款利息抵房租"还是其他优惠承诺，一定要落实到白纸黑字的合同里，否则就像没穿衣服跳舞，出了问题无处可藏。

2. "房租抵扣"必须明确写入合同

陈某主张用借款利息抵扣房租，但他无法证明双方有这个约定。实际上，他在之前的案件中还明确说过"房租抵扣与本案借款无关"。企业间如有租金抵扣、债务冲抵等安排，必须在合同中清晰写明：什么债务、如何计算、何时抵扣、以何凭证。否则，就像拿着假币买东西，对方不认账你就只能吃哑巴亏。

3. 租金支付凭证就是"护身符"

陈某无法提供任何租金支付凭证，只有一些未被采信的复印件。作为承租方，每次交租金一定要索取正规收据，写明"今收到XX年XX月至XX月租金XX元"；作为出租方，收到租金也要及时开具收据。电子转账要备注用途，现金支付要写收条。这些看似麻烦的小事，关键时刻能救你大命。

4. 诉讼时效抗辩要趁早，别等到二审才想起来

陈某上诉时说"某昌公司的请求大多已过诉讼时效"，但一审时他没提这个理由。法院明确说了：诉讼时效抗辩必须在一审提出，二审才提基本没戏。企业遇到法律纠纷，一定要第一时间咨询专业律师，把所有可能的抗辩理由都提出来，别等到"马后炮"才后悔。

5. 多份合同要理清关系，避免"剪不断理还乱"

这个案子中双方签了多份租赁合同，还有借款协议，关系错综复杂。企业应当建立合同台账，记录每份合同的签订时间、内容要点、履行情况、关联合同等。就像整理家里的电线，不及时梳理就会一团乱麻，出问题时根本找不到头绪。

企业防范建议

1. 合同必须规范：所有优惠、免租、抵扣等特别约定，必须在合同中清晰写明，不能只靠口头承诺。

2. 凭证必须齐全：租金支付、费用减免等都要有书面凭证，电子支付备注用途，现金支付写明事由。

3. 台账必须建立：对长期合作的客户，建立完整的合同履行台账，记录每一笔款项的支付和收取情况。

4. 证据必须保存：合同、收据、沟通记录等至少保存至合同履行完毕后5年，重要证据建议扫描存档。

5. 咨询必须及时：遇到合同履行问题，第一时间寻求专业法律意见，不要等到矛盾激化才想办法。

企业经营中，合同就是"法律语言"，说清楚了才不会"鸡同鸭讲"。一句无心的自认，可能让企业背上数十万元债务。把合同签明白、把凭证留齐全、把证据存妥当，才是企业稳健发展的"安全带"。

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