客户有权选择非独家房源更优惠中介服务-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：居间合同纠纷
案号：(2022)皖0225民初5604号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
张某是无为某居房产经纪有限公司城东分公司的工作人员，其在抖音的"无为张某探房"账号上发布二手房源信息，并注明"免费咨询，免费登记，免费看房"。赵某通过抖音平台认识张某，二人于2022年8月10日互加了微信，张某微信介绍自己为"我是A贝壳找房—俊家宜居房产张某"。2022年8月19日及24日，张某带赵某看了三处房产，其中8月24日下午看了无城镇岸上玫瑰小区9幢404室房产。

案涉房产的原产权人亦在无为某福房地产经纪有限公司处挂牌了房产销售信息。该公司将案涉房产信息发布在"安居客"平台上，赵某于2022年8月23日在"安居客"平台上向该公司的工作人员卢某咨询案涉房产信息。2022年8月25日，赵某与卢某互加了微信进行房产价格及中介费的洽谈，且当天赵某夫妻与原产权人、无为某福房地产经纪公司就案涉房产签订了《房屋买卖中介合同》。

根据赵某与张某、卢某之间的微信聊天记录：张某就案涉房产报价为"房东说低于101万就不要联系他了"，中介费为房屋总价款1.2%；卢某就案涉房产报价为"100万元以内"，中介费为"房价的1%，还可以打折"。最终房产成交价为98万元，支付卢某中介费8000元。

判决结果：
法院驳回了无为某居房产经纪有限公司城东分公司的全部诉讼请求，认定赵某选择其他中介公司不构成"跳单"，无需支付中介费。

三、案例的核心观点：企业如何防范类似风险

1. "带看房≠能收中介费"，独家信息才是关键

很多企业误以为"只要带客户看过房，客户就必须付钱"。但本案清楚告诉我们：如果房源信息已在多个平台公开（如安居客、抖音等），客户完全有权选择报价更优的中介。法院明确指出，民法典第965条（防止"跳单"的条款）只适用于客户利用中介独家提供的信息后绕开中介的情况。本案中房子同时在两家中介挂牌，赵某通过安居客正常咨询另一家中介并成交，属于合法选择，根本不叫"跳单"！

企业防范建议：

• ✅ 签独家代理协议：与房主签约时，务必签订书面《独家委托协议》，明确约定"在XX天内只能通过你出售，否则需赔偿损失"。没有这个，房子挂多家中介=放弃独家权利。
• ✅ 标注信息来源：带客户看房时，口头或书面说明"此房源为我司独家代理"，并保留证据（如微信记录）。
• ❌ 别再喊"免费看房"：本案中张某抖音写"免费咨询、免费看房"，反而让客户误会服务全免费。要明确区分"看房免费"和"成交收费"。

2. 价格战输了就怪客户"跳单"？法院不认！

本案关键细节：

• 张某报价：101万起，中介费1.2%（98万房约1.18万）
• 卢某报价：100万以内，中介费1%+打折（实际收8000元）
  客户选了更便宜的方案，这再正常不过！法院直接点明："赵某在其他房产经纪公司的斡旋下完成了交易"，说明客户追求实惠天经地义，中介不能道德绑架。

企业防范建议：

• 💡 价格要有竞争力：定期调研同行报价，中介费可设置"阶梯优惠"（如全款客户打折）。
• 💡 突出服务价值：带看时强调"我们能帮您砍价""提供贷款代办"等增值服务，让客户觉得多花点钱值得。
• 💡 及时跟进客户：张某8月26日联系赵某时被拉黑，9月2日才发现客户已成交。带看后24小时内必须回访，了解客户真实需求。

3. 举证不足=败诉！企业必须保留这些证据

无为某居公司败诉的致命伤：

• ❌ 没证明房源是独家的（房子同时在安居客挂牌）
• ❌ 没证明客户"只通过他们"获取信息（赵某先在安居客咨询卢某）
• ❌ "带看20套房"说法被客户否认（法院只认定3次看房）

给企业的终极提醒

中介行业不是"谁带看过谁收钱"，而是"谁提供不可替代的价值谁赢"。与其事后打官司追讨1万元中介费，不如：
1️⃣ 前期和房主签好独家协议
2️⃣ 带看时清晰说明服务规则
3️⃣ 用价格和服务留住客户
记住：客户用脚投票是市场规律，法律只保护合理商业行为，不保护懒惰经营！

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