开发商违规交房仍需承担违约责任，合同格式条款可能无效-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初112号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

李某甲、李某乙与太和某汇置业有限公司于2020年9月27日签订了《商品房买卖合同》，合同约定李某甲、李某乙购买太和某汇置业有限公司开发的位于太和县某某房屋一套，房屋面积136.42平方米，房屋总价款1140000元。第九条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合查验合格；第十一条交付时间和手续：1、出卖人应当在2022年6月30日前交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；第十二条逾期交付责任：逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付万分之0.5的违约金，但是违约金的总金额不高于买受人已付的0.5%。《商品房买卖合同》签订后，李某甲、李某乙按照合同约定支付了全部购房款，太和某汇置业有限公司没有按照约定交付房屋。2023年8月13日，李某甲、李某乙接收房屋。现李某甲、李某乙提起诉讼，要求太和某汇置业有限公司承担延期交房违约金。

另查明，案涉房屋实测面积136.35平方米，房屋实际价款1139415元。结合本院作出的（2024）皖1222民初8262号民事判决书、阜阳市中级人民法院作出的（2024）皖12民终7152号民事判决书，案涉小区在约定的交房时间（2022年6月30日）到期后，在没有达到交房条件的情况下，应部分业主的要求交付了部分房屋；2022年7月27日太和某汇置业有限公司通知业主从2022年7月30日起开始交房，2022年7月28日太和县住建局对太和某汇置业有限公司下发禁止交房通知书。案涉小区2022年12月12日取得竣工验收备案表，2023年1月6日获得每栋楼的产权登记，2023年10月8日通过综合验收备案，同日太和某汇置业有限公司向业主邮寄《催发办理房产证函》。太和某汇置业有限公司因违规交房被相关部门给予行政处罚。2022年5月18日，阜阳市出台进一步促进房地产良性循环和健康发展措施，第一项规定：因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日，买卖双方当事人另有约定的除外。----各县市可参照执行。

法院最终判决：太和某汇置业有限公司支付李某甲、李某乙逾期交房违约金21591.91元，并承担案件受理费188元。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案例给房地产企业，甚至所有签约履约的企业都敲响了警钟。很多企业主可能认为："我提前通知业主收房了，就算他们后来反悔，我也不该再承担违约责任"，或者"合同里写了违约上限，最多赔那么点钱就行了"。但这个判决告诉我们：这些想法太天真了！

第一，"违规交房"不等于"成功交房"。本案中，开发商在2022年7月27日就通知交房，但房屋连最基本的竣工验收都没有完成，第二天就被住建局叫停并处罚。法院明确指出：这种不符合合同约定条件的交房是无效的，不能算作已履行交房义务。就像你去餐厅吃饭，服务员端上一盘没做熟的菜，你说"我先收下了"，但菜还是不能吃，餐厅还得重新做——房子也是一样，不合规的房子交了也白交，开发商还得继续承担违约责任。

第二，"疫情顺延"不是"无限拖延"的挡箭牌。疫情期间，阜阳市确实出台了交付期限可顺延30日的政策，但法院认定这只是将原定交房日期从6月30日顺延到7月30日，而非无限期免责。很多企业错误理解政策，以为疫情就是"免死金牌"，结果吃了大亏。政策顺延有明确期限和条件，企业必须准确把握，不能自行扩大解释。

第三，"霸王条款"在法庭上站不住脚。合同中约定"违约金总金额不高于已付款的0.5%"，看似保护了开发商，但法院认定这是格式条款，明显有利于开发商而损害消费者权益，因此无效。最终开发商要按日万分之0.5的标准，计算全部逾期天数的违约金，实际赔付金额远高于合同约定的上限。这提醒企业：想用不公平条款规避责任？法院不会答应！

第四，业主提前收房也有"止损点"。本案中，业主在2023年8月13日收了不合规的房子，法院就将此日确定为违约金计算截止日。如果业主等到10月8日（房屋完全合规时）再收房，可能获得更多的违约金。这说明：即使业主接受了不完美的交付，企业仍需为前期违规行为买单，只是损失可能少一些。

给企业的实操建议：

1. 交房前必查"三证"：没有竣工验收备案表、测绘报告和综合验收合格证明，坚决不能通知交房，哪怕业主天天催！
2. 政策理解要精准：遇到特殊时期（如疫情、自然灾害），及时咨询专业律师，明确政策适用范围和期限，不要自行解读。
3. 合同条款要公平：拟定合同时，避免设置明显不公平的违约责任上限，特别是对消费者不利的格式条款。
4. 沟通比拖延更省钱：如果确实无法按时交房，主动与业主书面协商延期，达成补充协议，比事后打官司成本低得多。
5. 保留所有沟通记录：无论是政策文件、政府通知还是与业主的协商过程，都要书面留存，关键时刻能救命。

很多企业主觉得"打官司才花几万块，比整改省钱"，但别忘了：一次败诉不仅赔钱，更会损害企业信誉，影响后续销售。本案中开发商因一次违规交房，不仅要付违约金，还被行政处罚，更在法庭上"缺席审判"——这说明企业管理已经混乱到连应诉都顾不上的程度，这才是最可怕的。

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