疫情不能成为房企逾期交房的 挡箭牌 -太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初7813号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

原告付某与被告太和县某地有限公司于2020年10月15日签订《房屋买卖合同（预售）》,约定原告付某购买被告太和县某地有限公司建设国建某园13号楼402室房屋一套,房屋总价款763003元,被告应于2021年12月31日前交付房屋,逾期交房的被告太和县某地有限公司按日向原告付某支付房屋总价款万分之一的违约金，但违约金的总金额不高于买受人已付的千分之十五。被告太和县某地有限公司于2022年3月22日通过EMS将交房通知书邮寄给原告付某。

另查明，阜阳市中级人民法院生效民事判决书查明涉案项目综合查验合格时间为2022年4月28日。太和县某地有限公司提供加盖有太和县城关镇桥西社区居民委员会印章的落款时间为2023年11月8日的《证明》一份，其中载明："综上太和县某地有限公司发的国建·某园小区，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控停工建设时间为85日。"本院生效民事判决书查明，太和县重点工程建设管理中心太重中心〔2020〕37号《关于新冠肺炎疫情防控导致工期延误的通知》载明，"……经研究决定我中心负责建设的重点示范工程因疫情防控导致的工期延误，统一延期30天"。

法院最终判决：太和县某地有限公司于判决生效之日起六十日内支付原告付某逾期交房违约金6714.43元。

三、核心观点：企业如何防范法律风险

这个案例看似是购房者维权的小事，实则给所有房地产企业敲响了警钟。很多企业一遇到问题就搬出"疫情"当理由，认为这样就能免除责任，但法院的判决告诉我们：疫情不是"免死金牌"，企业必须做好证据管理才能真正免责。

风险点一：不能仅以"疫情"为由就主张免责

太和县某地有限公司辩称因疫情停工85天，属于不可抗力，但法院只认可了30天的延期。为什么？因为企业只提供了社区的笼统证明，没有具体说明哪段时间因疫情停工、停工原因是什么、如何影响施工进度等关键证据。很多企业以为只要说"疫情导致"就够了，但法律需要的是具体、可验证的证据。

企业防范建议：

• 遇到不可抗力事件（如疫情、极端天气）时，立即建立详细的停工记录，包括停工开始和结束时间、影响的具体施工环节
• 保留政府发布的停工通知、施工日志、监理报告等原始证据
• 及时向业主发送书面通知，说明影响情况并附上相关证明
• 不要等到打官司才临时找证据，平时就要做好项目管理台账

风险点二：格式条款不能"套路"消费者

合同中约定"违约金总金额不高于总房款千分之十五"，看似合理，但法院认定这是开发商为重复使用预先拟定的格式条款，且明显限制了购房者权利，因此判定无效。很多企业为了规避风险，在合同中设置各种"霸王条款"，但这些条款可能根本不受法律保护。

企业防范建议：

• 制定合同时避免单方面限制对方权利的条款，尤其是违约责任部分
• 对于可能影响消费者重大利益的条款，必须在签约时特别提示并让对方确认
• 定期请专业律师审核合同模板，确保条款既保护企业权益又符合法律规定
• 记住：公平合理的合同才能真正降低纠纷风险

风险点三：通知交房不等于完成交房

开发商声称2022年3月30日已交房，但法院以项目实际通过综合查验的时间（4月28日）为准。很多企业以为只要发了交房通知就算完成义务，但法律上要求的是房屋实际达到交付条件。

企业防范建议：

• 交房前确保房屋已通过所有法定验收程序，保留验收合格证明
• 不要提前发交房通知，必须等房屋真正具备交付条件后再通知
• 建立完善的交房流程，包括现场验房、问题记录、整改跟踪等环节
• 对于延期交房，主动与业主沟通解决方案，避免矛盾激化

这个案例告诉我们，企业面对风险时，不能只想着"甩锅"，而要真正做好过程管理。特别是房地产行业，涉及民生问题，一旦处理不当很容易引发群体性纠纷。建议企业建立"风险预警机制"：在项目关键节点前主动评估风险，提前准备应对方案，而不是等问题出现了再临时抱佛脚。

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