物业公司对房屋质量问题不担责，已履行告知义务可免责 - 含山财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)皖0522民初136号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实及判决结果

王某是含山县百合花园小区的业主。2011年左右，王某买了房并装修入住。2013年左右，王某发现自家主卧和次卧靠近地面的内墙面开始渗水，就向含山县某公司的褚某经理反映。物业公司联系了开发商工作人员来看房，开发商委托物业人员对房屋内、外墙重新刷了防水涂料。但问题没解决，王某每年继续反映，物业在质保期内又多次安排刷防水材料，还是没修好。2017年左右，王某再找物业时，褚某告知他可以向含山县住建局申请公共维修资金来维修。王某提交申请后，住建局上门查看，说能申请资金，但提醒如果资金用完还得王某自己出钱。王某不同意用公共维修资金。2022年左右，王某又要求物业解决渗水问题，物业还是建议申请公共维修资金，但王某拒绝，双方闹上法庭。
2025年2月，法院到王某家现场查看，发现他家二楼露台地面比室内地面高，雨水从墙根渗进屋里，导致卧室墙皮起泡脱落、地板损坏。庭审中，法院问王某要不要申请损失鉴定，王某明确说不申请。
判决结果：法院驳回了王某的全部诉讼请求，没让含山县某公司赔一分钱。

三、核心观点：企业如何防范类似法律风险？

这个案子很简单——王某家漏水是房子本身“先天不足”（二楼露台设计高过室内地面），属于房屋质量问题，不是物业公司搞坏的。物业公司呢？从2013年到2022年，一直帮忙联系开发商、建议申请维修资金，还反复刷防水材料，已经尽到了“跑腿+提醒”的义务。更关键的是，王某自己不肯用公共维修资金，又不申请损失鉴定，最后损失金额都算不清。所以法院说：这锅物业不背！

对企业（尤其是物业公司）的警示：

1. 问题来了别装看不见，但要“留证据”：
   小区里漏水、掉墙皮这类事很常见，物业不能当“甩手掌柜”。但光口头说“我修了”没用，必须留好证据：比如维修记录拍照、和业主的聊天录音、联系开发商的邮件。像本案中，物业因为有褚某和王某的沟通记录，才证明自己尽责了。企业记住：小事随手记，大事留凭证，关键时刻能救命。

2. 分清“谁该负责”，别乱扛责任：
   房屋漏水如果是建筑本身的质量问题（比如设计缺陷、材料不行），责任在开发商，不是物业。物业的义务只是“搭桥”——联系开发商、告知业主维修渠道（如申请公共维修资金）。本案中，物业反复提醒王某用维修资金，王某自己拒绝，最后损失扩大只能自己担。企业要学：该转给开发商的转，该提醒业主的提醒，别傻乎乎全揽身上。

3. 业主不配合？及时“划清界限”：
   业主如果像王某一样，既不申请维修资金又不配合鉴定损失，物业要书面告知风险（例如发个通知：“您不修可能导致损失更大，责任自负”）。拖得越久，企业越被动。关键点：别怕得罪人，法律只保护尽责的人。

总结一句：物业不是“无限兜底侠”！只要证明自己及时联系、如实告知、配合维修，房屋质量问题导致的赔偿风险基本能避开。企业日常管理中，多花1分钟留证据，未来能省100万麻烦。

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