商品房交付有瑕疵不一定能解除合同 - 广德商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)皖1882民初5497号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
2021年8月18日，李某某与广德某置业公司签订《广德市商品房买卖合同》，约定李某某购买广德某置业公司开发的广德市××镇××幢××室房屋，总价585723元。合同约定出卖人应于2023年12月30日前交付房屋，交付条件包括"纳入城市供电网络并正式供电"等基础设施。李某某支付首付款125723元，剩余460000元通过中国某银行股份有限公司广德支行贷款支付。

2023年12月26日，广德某置业公司向业主发信称交付时间不晚于2024年1月31日。2024年1月29日，该公司通知李某某于次日办理收房手续。但因房屋使用220V临时用电（未达到合同约定的"正式供电"标准），李某某拒绝收房。2024年4月15日，李某某委托律师发函要求解除合同，并起诉主张：解除购房合同及贷款合同、返还已付款项及利息、支付违约金17571.69元、赔偿律师费17000元。

法院查明：案涉房屋楼栋已于2023年12月31日通过竣工验收，2024年6月5日完成正式供电。广德某置业公司曾主动承担临时供电期间的电费。

判决结果：法院驳回李某某全部诉讼请求，案件受理费由李某某自行承担。

三、核心观点与企业风险防范指南
本案揭示的关键法律逻辑：合同履行存在小瑕疵≠可以解除合同！
很多企业误以为"只要对方没完全按合同办事，我就能直接解约"，但法院判决明确传递了三个重要信号：

1. 瑕疵≠根本违约
   本案中开发商延迟正式供电属于履行瑕疵（临时电基本满足生活需求），但房屋已竣工验收、具备居住条件，不影响李某某购房的核心目的（住进房子）。法院认为这属于"可以补救的小问题"，而非"致命伤"。
   企业警示：

   • 在签订合同时，务必区分"一般违约"和"根本违约"情形。例如："延迟10天交货"与"交付完全无法使用的残次品"性质截然不同。
   • 对客户提出的瑕疵问题，及时补救（如本案开发商承担电费）并书面留存证据，能有效避免纠纷升级。

2. 合同稳定性优先于单方解约权
   法院强调"为促进交易、维护合同稳定性"，即使合同约定"逾期90日可解约"，也综合考量了开发商积极履约的态度（提前发函、及时通知收房）和实际影响程度。
   企业警示：

   • 合同中设置"解约权除斥期间"（如本案约定15日内必须行使）是重要风控手段，超期则权利自动消灭。
   • 日常履约中做好"过程留痕"：发函要求对方确认收货、邮件记录沟通细节、问题处理进度表等，关键时刻能证明你"一直在努力履约"。

3. 小疏忽可能引发大麻烦
   开发商仅因"临时供电"这一细节未达标，就被诉至法院要求退还近60万房款+赔偿。虽然最终胜诉，但耗费大量时间精力应对诉讼。
   企业行动清单：
   ✅ 合同条款"做减法"：避免堆砌模糊表述（如"保证质量优良"），改为可量化的标准（如"供电电压偏差≤±7%"）。
   ✅ 履约过程"双确认"：交付时要求客户签署《验收确认单》，对临时方案（如临时供电）书面说明并获客户签字认可。
   ✅ 争议解决"抢时间"：一旦发现可能违约，24小时内启动应急响应，比合同约定更快速度解决问题。

特别提醒：本案中李某某败诉的关键，是开发商抓住了"瑕疵可补救+不影响核心功能"这一事实。企业若因怕担责而隐瞒问题（如不告知临时供电），反而会将小问题演变为信任危机！

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