业主不能以物业服务质量差为由拒付物业费 - 当涂物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)皖05民终168号
审理法院：安徽省当涂县人民法院

二、案件事实与判决结果

当涂县某北物业有限公司与翠竹高层小区业主委员会签订了物业服务合同。该公司为小区提供了基本物业服务，包括电梯运营、二次供水维护等，但服务过程中存在部分问题（如监控管理不到位、公共区域清洁不及时）。业主郑某拖欠了2018年4月1日至2020年8月1日期间的物业费2572元。郑某拒绝支付的理由包括：物业公司额外收取二次供水维护费和电费；其电瓶车在小区被盗且监控无法调取；房屋墙体开裂未获维修；地下停车场收费未用于全体业主。

法院判决结果：一审法院认定物业服务合同有效，郑某需支付物业费，但考虑到服务存在瑕疵，将原欠费2572元酌情降低至1672元；二审法院驳回郑某上诉，维持原判，郑某仍需支付1672元物业费。

三、核心观点与风险提示：物业服务有瑕疵≠可以不交物业费！

这个案子告诉我们一个关键道理：即使物业服务质量打折扣，业主也不能直接“一气之下不交钱”。法院明确指出：

• 小问题≠大借口：郑某提到的电瓶车被盗、房屋开裂等问题，法院认为和物业费是“两码事”。电瓶车被盗属于小偷侵权（该找警察或起诉小偷），房屋开裂是开发商质量问题（该用维修基金解决），这些都不能用来抵扣物业费。就像你去餐馆吃饭，发现上菜慢了，不能因此拒绝付饭钱——有问题可以投诉或索赔，但饭钱该付还得付。
• 服务瑕疵≠免单：物业公司确实没做到100分（比如监控没修好），但法院认为只要提供了“基本服务”（如保洁、电梯运转），业主就必须交钱。只是法院体谅实际困难，把费用从2572元降到1672元，相当于打了6.5折。这说明：业主可以“讨价还价”，但不能“赖账不付”。

对企业（物业公司）的实操建议：

1. 合同要写“明白话”：在物业服务合同里，明确列出服务内容（如“24小时监控覆盖”“每月公共区域消毒2次”），避免模糊表述。这样业主再扯皮时，你有证据证明“我做到了哪些”。
2. 服务过程留“痕迹”：每天拍小区清洁照片、记录维修日志、保存业主投诉处理记录。本案中，物业公司因提供了工作日志和照片，才证明自己“基本尽责”。万一业主闹上法院，这些就是你的“救命稻草”。
3. 小问题快处理，别拖成大麻烦：业主反映电瓶车停车乱、墙面渗水，别当耳旁风！24小时内响应并书面反馈（比如微信截图留证），既避免问题升级，也能证明你“积极履职”。
4. 收费要透明，别让业主猜：在公告栏写清楚物业费包含什么（比如“含电梯电费、二次供水维护”），每季度公示支出明细。本案中郑某误以为被“乱收费”，其实就是因信息不透明引发的误会。

记住：业主欠费看似是“钱的事”，实则是“信任危机”。企业用规范合同+透明服务+快速响应，能减少90%的纠纷。真遇到赖账业主，法律永远站在“做了实事”的一方——但前提是，你得留下证据！

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