买受人满足四要件可排除房产强制执行-郑州执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2023)豫01民初394号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

王某红于2011年2月17日与河南某某置业有限公司签订商品房买卖合同，购买沈丘县路号期幢**号商铺，建筑面积148.17平方米，总价438,000元，并约定为现房销售。王某红于2011年2月11日和2月16日分两次支付全部购房款438,000元及办证手续费4,865元。某某置业于2011年9月12日将房屋交付给王某红，王某红当天与物业公司签订《前期物业管理协议》，并开始装修使用。此后王某红一直缴纳物业费，实际占有使用该商铺至今。

中牟某厦某某商城有限责任公司与某某置业存在借款合同纠纷，在诉讼过程中，法院于2016年11月25日查封了某某置业名下包括涉案商铺在内的房产。后因某某置业未能还款，中牟某厦某某商城申请强制执行。王某红以自己是商铺实际所有人为由提起执行异议，被法院驳回后，向法院提起执行异议之诉。

法院经审理认为，王某红在法院查封前已签订合法有效的购房合同、支付全部房款、实际占有使用房屋，且未办理房产证并非其自身原因造成，符合法律规定的排除强制执行条件。最终判决：不得执行涉案商铺；但驳回王某红要求确认房屋所有权的诉讼请求（因房产尚未过户登记）。

三、核心观点与企业法律风险防范指南

这个看似简单的房产纠纷案，实际上给企业敲响了警钟：即使房产证没到手，真实购房者也能阻止他人强制执行！关键在于满足四个条件：
1️⃣ 查封前签了有效合同——王某红2011年就签了购房合同，远早于2016年的查封
2️⃣ 付清全部房款——王某红两次转账付清43.8万元，有收据为证
3️⃣ 查封前已实际入住——2011年收房后持续使用并交物业费
4️⃣ 没办证不怪购房者——开发商欠税、用房抵押导致无法过户

对企业来说，这类风险比想象中更常见：

• 开发商要警惕：某某置业把已卖商铺再抵押，结果房款收了却无法变现，还被法院强制要求办证，白白损失客户信任。更严重的是，当开发商资不抵债时，这类"一房多卖"行为会让企业雪上加霜——购房者优先于普通债权人受偿！
• 债权人要当心：中牟某厦某某商城作为债主，查封房产时没查清房屋真实状态，结果查封了"别人的房子"，执行落空还浪费诉讼资源。现实中很多企业接受房产抵押前不做实地调查，等到执行才发现房屋早已被占用。
• 物业公司也难逃责：虽然本案没追究物业，但如果物业给未取得产权的业主乱开居住证明，一旦引发纠纷可能承担连带责任。

企业防范三招：
✅ 开发商必做：建立"销售-抵押"双核查机制，已售房屋在系统中立即标注"禁止抵押"；每月与不动产登记中心核对销售状态；收取房款必须走对公账户并即时开票。
✅ 债权人必查：接受房产抵押前"三查"——查登记状态、查实际占用、查开发商销售记录；要求债务人书面承诺"房屋无出售/租赁"；在抵押合同中约定高额违约金条款。
✅ 所有企业注意：重要交易必须保留"证据链"！像王某红能胜诉，关键在于她完整保存了12年来的合同、付款凭证、物业费收据。建议企业用"时间戳存证"：每笔交易后立即将电子凭证上传至区块链存证平台，成本不到十元，却能在纠纷中一锤定音。

现实中有太多企业因"反正有房产证"就放松警惕，等到房子被查封才追悔莫及。记住：法律保护真实交易，但更保护会留证据的人！

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