购房者早于抵押登记购买唯一住房可排除银行抵押权执行-新乡申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2024)豫07民初22号
审理法院：河南省新乡市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2011年1月19日，河南长垣某股份有限公司的前身长垣县某联社与长垣县某房地产开发有限公司、河南某发展有限公司签订《抵押担保借款合同》，约定了借款金额、利息、期限、用途以及长垣县某房地产开发有限公司、河南某发展有限公司以其所有的房产作抵押（详见抵押物清单：共计51套房产及他项权证），田某、马玉梅自愿为上述借款提供担保。2011年1月17日，河南长垣某股份有限公司取得案涉房屋的抵押物权。借款到期后，长垣县某房地产开发有限公司、河南某发展有限公司未按约偿还本息。河南长垣某股份有限公司与长垣县某房地产开发有限公司签订借款展期协议，展期协议约定的本金、抵押物与《抵押担保借款合同》一致。展期协议到期之后，长垣县某房地产开发有限公司、河南某发展有限公司仍未按约偿还本息。河南长垣某股份有限公司诉至法院，法院于2014年8月7日作出（2014）新中民金初字第2号民事判决，判决：一、长垣县某房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿还河南长垣某股份有限公司本金2000万元及利息437.58万元（计算至2014年1月9日），此后利息计至全部债务清偿完毕之日止；二、河南长垣某股份有限公司对长垣县某房地产开发有限公司、河南某发展有限公司为上述借款所设定抵押的房地产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；三、河南某发展有限公司在河南长垣某股份有限公司实现抵押权后，有权向长垣县某房地产开发有限公司追偿，驳回河南长垣某股份有限公司的其他诉讼请求。

2014年10月16日，法院作出（2014）新中法执字第143号民事裁定，裁定查封长垣县某房地产开发有限公司、河南某发展有限公司名下登记的房产。2019年9月19日，法院作出（2019）豫07执恢34号执行裁定，查封长垣县某房地产开发有限公司名下位于长垣市浦西区路房**，其中包含案涉房产。2024年5月28日，法院作出（2019）豫07执恢34号限期腾房公告，王某以查封及限期腾退的案涉房产系其合法购买为由提出书面异议。

另查明一：2008年12月1日，王某与长垣县某房地产开发有限公司在富田房地产销售部签订《商品房买卖合同》，约定王某购买案涉房屋，该房屋建筑面积171.1平方米，单价为1300元／平方米，总金额为222430元。王某将房款以现金方式支付给长垣县某房地产开发有限公司。王某提供了同期银行取现21.5万元交易记录。2008年12月1日，长垣县某房地产开发有限公司向其出具收据。2009年4月21日，王某签署业主临时管理规约。王某另于2021年4月13日补缴2009年至2021年的公摊电费650元、2009年至2021年的代收垃圾处理费780元、2009年6月1日起至2021年12月31日物业费及电梯费共计15970元。另外，王某在2024年8月19日的庭审中称其2019年开始装修案涉房屋，2021年其儿子一家入住案涉房屋。

另查明二：王某及家人代会霞、王怡雯名下无登记其他房产。

另查明三：法院于2024年6月21日作出（2024）豫07执异74号执行裁定，裁定不得执行案涉房屋。河南长垣某股份有限公司于2024年7月4日提起本案申请执行人执行异议之诉。

法院最终判决：驳回河南长垣某股份有限公司的诉讼请求，案件受理费4637元，由河南长垣某股份有限公司负担。

三、企业法律风险防范要点

这个案例告诉我们一个非常重要的法律知识点：消费者的"居住权"有时可以"打败"银行的"抵押权"！听起来有点不可思议，对吧？但这就是法律的现实。

简单来说，银行（也就是本案中的河南长垣某股份有限公司）以为自己拿到了房产抵押，将来就能拍卖房子收钱。但法院说：如果房子是普通老百姓买的"唯一住房"，而且买房时间比抵押登记还早，那老百姓的"居住权"就比银行的"抵押权"更重要！

具体到这个案子：

1. 王某在2008年就买了房子，付了全款，而银行2011年才办理抵押登记
2. 王某一家名下没有其他房子，这就是他们的"命根子"
3. 虽然王某2021年才入住，但买房时间早于抵押登记，不影响保护

对企业（特别是银行、金融机构）来说，这个案子敲响了警钟：

• 做抵押贷款前，必须查清楚房子有没有"实际买家"：不能只看房产证上是谁的名字，要实地走访、查看水电费缴纳记录，确认房子是否已被出售
• 唯一住房是"雷区"：即使办理了抵押登记，如果房子是别人的唯一住房且买房时间早，很可能执行不了
• 现金交易要警惕：王某用现金买房，虽然有收据，但银行很难证明交易不真实。企业接受房产抵押时，应要求交易必须通过银行转账并保留完整凭证
• 及时办理抵押登记：本案中银行2011年才登记，而王某2008年已买房，时间差给了风险空间

给企业的实操建议：

1. 接受房产抵押前，一定要做"产权瑕疵调查"：不仅查房产证，还要查购房合同、付款凭证、物业缴费记录
2. 对房地产开发企业抵押房产要特别小心：这类企业常有"先卖后抵"行为，务必确认抵押房产未售出
3. 定期"更新"抵押状态：抵押后也要关注房产使用情况，发现有人入住要及时核实
4. 唯一住房尽量不作为主要抵押物：如必须接受，应要求额外担保措施

企业老板们记住：房产证上写你的名字 ≠ 你能真正拿到房子！法律保护"真实居住的普通人"胜过"有抵押权的金融机构"。做金融业务时，不能只盯着纸面权利，更要关注房产的实际状态。

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