房地产企业代偿按揭贷款后约定高额违约金可能被法院调整-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)豫1081民初3620号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年6月11日，禹州某地产有限责任公司与李某伟、李某利签订《商品房买卖合同（预售）》，约定李某伟、李某利购买该公司开发的位于河南省许昌市禹州市路幢单元层**号房屋，房屋总价款为740000元，采用贷款方式付款，其中首付款为150000元，剩余590000元向禹州某联社申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第五条约定：如买受人未按期归还银行按揭贷款本息，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的5%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失。

2020年6月30日，禹州某地产有限责任公司（保证人）、李某伟（借款人／抵押人）、李某利（借款人／抵押人配偶）与禹州某联社（贷款人／抵押权人）签订《个人购房借款（综合）合同》，约定禹州某地产有限责任公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。后因李某伟、李某利未及时偿还银行贷款，禹州某联社要求禹州某地产有限责任公司履行担保责任，并从其保证金账户中分6次扣划共计89316.96元（具体为：2022年3月30日扣划11109.38元、2022年7月26日扣划15365.85元、2022年12月27日扣划19229.82元、2023年5月18日扣划14932.59元、2023年8月30日扣划14917.43元、2023年12月28日扣划13761.89元）。

禹州某地产有限责任公司向法院起诉，要求李某伟、李某利偿还代偿款89316.96元并支付按合同总金额5%计算的违约金37000元。

法院判决：支持禹州某地产有限责任公司要求李某伟、李某利偿还垫付款89316.96元的诉讼请求；但对于违约金，法院认为合同约定的按总房款5%计收过分高于实际损失，不符合公平原则，因此不支持该约定，而是酌定违约金按照各次代偿款金额为基数，自代偿日起按一年期LPR的1.5倍计付至实际清偿之日止；同时驳回了原告的其他诉讼请求。

三、核心观点与企业法律风险防范

这个案例揭示了一个房地产企业普遍面临的法律风险：作为按揭贷款的保证人，代偿后追偿违约金的约定可能因"过高"而被法院调整。许多房地产企业在购房合同中会约定"按总房款5%或更高比例支付违约金"的条款，认为这样可以有效约束购房人按时还款。但本案清楚表明，这种"一刀切"的高额违约金约定在实践中很可能得不到法院的全额支持。

法院在判决中明确指出："违约金的性质应当以补偿性为主，以惩罚性为辅，其主要功能在于填补被违约方的实际损失。"如果约定的违约金"过分高于因违约行为造成的实际损失"，将"使双方当事人的利益严重失衡，有违公平原则"。本案中，总房款74万元的5%即37000元违约金，而实际代偿款为89316.96元，法院认为这个比例明显过高，因此调整为按实际代偿金额分段计算，以LPR的1.5倍计息。

对企业的重要启示：

1. 违约金条款要合理设计：不要简单约定固定比例（如总房款的5%），而应考虑与可能的实际损失相匹配。可以约定按代偿金额的一定比例（如10%-20%）或按银行同期贷款利率的倍数计算。

2. 建立动态追偿机制：在合同中明确约定，违约金计算应基于实际代偿金额，而非合同总价款。例如可以写明"以保证人实际代偿的金额为基数，按年利率X%计算违约金"。

3. 保留完整代偿证据：如本案所示，每次代偿的时间、金额都要有银行凭证，这直接影响违约金的计算起点和基数。企业财务部门应建立专门的代偿台账，确保每次代偿都有完整记录。

4. 及时行使追偿权：不要等到累计代偿金额很大才采取行动。可以在合同中约定，当购房人连续2-3期未还款时，开发商即可行使追偿权，避免损失扩大。

5. 考虑多重保障措施：除违约金外，可同时约定其他救济方式，如暂停办理产权证、收回房屋等（但需注意相关条款的合法性）。

对于房地产企业而言，按揭贷款担保是行业惯例，但担保责任带来的风险不容忽视。与其事后追偿困难，不如在合同签订阶段就做好风险防范，设计既合法有效又能真正保障自身权益的条款。毕竟，法律保护的是"合理"的权益，而不是"过分"的诉求。

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