房屋地暖漏水在保修期内出现开发商必须担责-新郑财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫0184民初3606号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年10月13日，苏某纳与某实业签订《商品房买卖合同》，购买某小区5号楼2单元302室房产，合同约定某实业于2022年3月10日前交付经验收合格的房屋。合同所附《商品住宅质量保证书》明确规定"供热与供冷系统"国家规定的保修期限与某实业承担保修期限均为"两个采暖期、供冷期"。某实业于2022年4月将案涉房屋交付苏某纳。

2023年12月23日，苏某纳发现房屋地暖漏水，导致室内地板及楼下业主房顶受损；2024年12月1日再次发现漏水。2024年12月5日，苏某纳丈夫通过"业主群"向物业反映："我家地暖漏水是从2023年12月份测试地暖管道就发现漏水，而且是在质保期内"。2025年4月3日，在苏某纳、某物业、某实业三方见证下进行地暖管道打压测试，确认房屋存在地暖管道破损问题。

苏某纳向法院起诉要求某实业和某物业赔偿6680元损失。法院最终判决：某实业有限公司支付苏某纳房屋修复费用4500元；驳回苏某纳对某物业的诉讼请求。

三、企业法律风险防范提示

这个案例看似简单，却暴露了开发商和物业公司在日常经营中极易忽视的法律风险点，我来用大白话给大家分析：

风险点1：保修期起算时间搞错，赔钱没商量
开发商某实业辩称"质保期到2024年3月15日结束"，但法院认定"两个采暖期"应从实际交付时间算起。本案2022年4月交房，2023年12月发现漏水仍在保修期内（两个完整供暖季）。很多开发商财务人员把保修期简单按自然年计算，殊不知《商品房销售管理办法》明确规定：保修期从交付之日起计算！特别是供暖设备，必须按"采暖期"而非日历年度计算。建议企业建立交房台账，对不同部位的保修期分类管理，设置自动提醒系统。

风险点2：业主报修不留痕，官司输得冤
某实业说"无法核实漏水时间"，但法院根据2023年12月的微信记录和楼下业主证言，认定问题发生在保修期内。现在很多业主通过微信群、小程序报修，但物业人员口头答应却不留记录，导致后期无法证明业主未及时报修。企业必须建立标准化报修流程：业主通过任何渠道报修，工作人员必须当场生成电子工单，上传现场照片，让业主签字确认。某物业因能提供"管家已上报领导"的聊天记录，成功免责，这就是证据意识的胜利。

风险点3：甩锅物业，法律不买账
某物业辩称"地暖是业主专有部分"完全正确。《物业管理条例》明确规定：物业公司只负责公共区域设备维护，业主家里的暖气片、管道属于"专有部分"。本案中某物业及时协助排查，法院就驳回了对它的索赔。但很多小物业公司不懂这个界限，业主家马桶堵了也主动上门修，修不好反而惹上官司。建议物业公司在家装交付时，就向业主发放《设施权属告知书》，明确区分"公共部分"和"业主专有部分"的责任范围。

给企业的实用建议：

1. 交房时"三件套"不能少：除了合同和钥匙，必须向业主当面交付《质量保证书》并签字确认，重点标红保修期限和范围；
2. 报修记录要"铁证如山"：推广使用带时间水印的报修APP，避免微信聊天记录被质疑真实性；
3. 质保期内"主动巡检"：特别是供暖季前，开发商应主动对新交付楼盘进行管道检测，留存书面记录。本案中如果某实业2023年12月就来做打压测试，可能只需花几百元解决问题，最终却要赔4500元。

记住：保修不是负担而是商机！某知名房企规定：质保期内问题24小时响应，90%的维修由开发商直接承担。结果客户满意度提升30%，二手房溢价达15%。法律风险防范做得好，反而能变成企业竞争力。

作为企业法律顾问，我们常遇到类似咨询：开发商以为过了保修期就万事大吉，却不知只要能证明问题在保修期内发生，就得担责。就像本案，漏水是2023年12月发现的，虽然2025年才起诉，法院仍支持了业主诉求。

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