抵押合同签了不登记，银行追债损失大！ - 松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初1682号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果
2024年2月26日，松滋某行有限公司与杨某、黎某签订借款合同，借款50000元，年利率9%，期限到2025年2月25日。同日，松滋某行有限公司发放借款至黎某账户。
2024年3月15日，松滋某行有限公司与杨某签订借款合同，借款300000元，年利率6%，期限到2025年3月14日。同日，松滋某行有限公司与黎某签订保证合同，约定黎某为该笔300000元借款提供连带责任担保；松滋某行有限公司与杨某、黎某签订抵押合同，约定用二人名下位于松滋市街道社区路号房产作为抵押担保，但未办理抵押登记手续。
借款到期后，杨某和黎某未按时还款。截至2025年6月3日，第一笔借款（50000元）尚欠本金49048.84元及罚息等合计50887.03元；第二笔借款（300000元）尚欠本金290000元及利息等合计296700.85元。
法院判决：

• 杨某、黎某10日内偿还第一笔借款本息50887.03元；
• 杨某10日内偿还第二笔借款本息296700.85元；
• 黎某对第二笔借款承担连带清偿责任；
• 驳回松滋某行有限公司要求对抵押房产行使优先受偿权的请求（因未办理登记）。

三、核心观点与风险提示：签了抵押合同≠高枕无忧！
这个案子的“坑”出在哪儿？银行明明和借款人签了房产抵押合同，可法院就是不支持它用房子抵债！原因很简单：合同签了，但没去房管局办登记。根据法律规定，房产抵押必须完成登记才生效，否则就像一纸空文——借款人还不上钱时，银行连卖房子的资格都没有。

对企业的真实风险提醒：

1. “签合同”不等于“保安全”
   很多企业以为，只要让客户在抵押合同上签字，风险就控制住了。但本案中，银行和杨某、黎某签了抵押合同，却因未登记，300000元借款失去了最重要的保障。结果：杨某欠的29万本金只能靠个人还款，若他没钱，银行血本无归。
   ✓ 企业该怎么做？

   • 签完抵押合同后，24小时内安排专人跟进登记（去不动产登记中心办理），别拖！
   • 登记完成后，必须拿到《不动产登记证明》，并扫描存档。没这张纸，抵押权等于没生效。

2. 别迷信“口头承诺”或“内部流程”
   银行可能觉得：“反正客户信用好，晚几天登记没事。”但本案中，借款人到期不还钱，银行才急着追抵押，却因登记缺失彻底丧失优先权。实践中，企业常因内部流程慢（如等法务审核、客户拖延）错过登记黄金期。
   ✓ 企业该怎么做？

   • 在合同中明确写：“抵押登记必须在放款前完成”，否则不放款。
   • 对客户说清楚：“不办登记=不放款”，把主动权握在自己手里。

3. 抵押物≠万能解药，配套措施不能少
   本案中，银行幸好有黎某的连带担保（她个人要对29万借款兜底），否则损失更大。但担保人也可能跑路或破产，单一保障风险极高。
   ✓ 企业该怎么做？

   • 组合担保更安全：房产抵押+个人担保+保证金，三重防线防跑路。
   • 放款后定期查档：每季度登录“国家企业信用信息公示系统”，查抵押房产是否被查封、二次抵押，发现问题立刻追加担保。

一句话总结： 企业做借贷生意，“登记”比“签字”更重要！合同签得再漂亮，不跑一趟登记中心，你的债权就悬在半空。从今天起，把“登记完成”设为放款硬性条件，别让29万的教训在你身上重演。