租赁合同到期后承租人拒腾退？企业如何合法追回占用费 - 荆州房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂1002民初1859号
审理法院：湖北省荆州市沙市区人民法院

二、案件事实及判决结果
案涉位于荆州市沙市区路北侧，土地使用权证号为：荆州国用（20）第**号土地的使用权人是荆州某有限公司，土地使用权登记面积为1541.83㎡。自2013年开始，荆州某有限公司将该土地使用权及地上构筑物出租给金某使用，当时案涉土地上仅有数间集装箱结构的板房。金某承租后，除保留原板房外，还在案涉土地上做了硬化，并出资修建了9间门面、2间宿舍，用于出租。金某自行修建的房屋未办理规划许可，也未进行物权登记。双方当时曾签订过书面租赁合同，但声称已遗失，原、被告均未提交。
2022年9月8日，荆州某有限公司（甲方、出租方）与金某（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定：商铺坐落地址为后院门店房屋，约1541平方米；租期为16个月，2022年9月1日至2023年12月31日；租赁期满后，如果甲方同意，乙方可以继续承租，但需在期满前三个月书面申请；如不继续租赁，应在期满后三天内腾退房屋；租赁金额为16个月6万元；乙方必须按约定交纳租金，合同到期7个工作日后不交视同违约，违约金0.5万元；租赁期满后，乙方投入的固定装修设施无偿归甲方所有。
前述《租赁合同》约定的租赁期间届满后，金某仍占用案涉场地及地上建筑，但自2024年1月1日起未再向荆州某有限公司支付租金。2024年11月15日，荆州某有限公司委托律师向金某出具《律师函》，要求10天内腾退房屋并交纳租金及占用费。金某于当日手写承诺：2024年11月30日前交2万元租金、12月30日前交清剩余租金。但金某未履行承诺，自2024年1月1日起再未交纳租金，也未交纳过押金。目前案涉场地及地上建筑仍由金某掌控。

法院判决结果很简单：金某必须在15天内腾退房屋，并支付2024年1月1日至2025年2月20日的房屋占用费51250元，之后按每年4.5万元的标准继续支付占用费直到实际腾退；但法院驳回了荆州某有限公司要求5000元违约金的请求，因为合同部分无效且违约条款不适用到期后的情况。

三、企业如何防范这类法律风险？关键三点要牢记
这个案子看似简单，却暴露了企业出租房屋时的常见“坑”：合同部分无效，但企业仍能追回占用费；可如果操作不当，企业可能一分钱都拿不回，甚至背上更多麻烦。为什么？法院认定：金某自建的9间门面没办规划许可，属于“违章建筑”，所以《租赁合同》中关于房屋部分的约定是无效的（场地租赁部分有效）。但别慌！企业还是能按合同标准要回占用费，因为法律允许“参照合同付钱”。可风险点就藏在这里：

1. 出租前不查“身份”，合同可能打水漂
   金某自己建的房屋没办规划证，导致合同部分无效。企业常以为“只要签了合同就万事大吉”，但法律明确规定：出租无合法手续的房屋（比如没规划许可、没产权证），合同可能被认定无效。这时，如果合同没写清楚“到期后占用费怎么算”，企业连基本的占用费都难追回。
   → 企业该怎么做？
   出租前务必查清房屋“底细”：要求产权证明、规划许可等文件。如果是自建房，必须确认已通过政府部门审批。别嫌麻烦——花1小时核实，能省1年官司钱！

2. 合同条款“模糊不清”，关键时刻掉链子
   荆州某有限公司的合同约定“合同到期7个工作日不交租算违约”，但法院说这不适用——因为问题出在“到期后占用”，不是“租期内欠租”。结果5000元违约金没要到。更危险的是，金某辩称“房子是我建的，该分我一半产权”，差点扯出所有权纠纷。
   → 企业该怎么做？
   合同必须写死三件事：

   • 到期后处理规则：明确写“租期结束不搬走，按原租金XX%付占用费”，别用“视同违约”这种模糊词。
   • 装修归属：直接写“所有新增设施（包括硬化地面、门面）到期后归出租方所有”，避免承租人用“我建的”当借口。
   • 腾退时限：设定具体天数（比如“3天内必须搬空”），超时每天加收XX元滞纳金。

3. 催收动作“软绵绵”，损失越滚越大
   金某从2024年1月欠租，企业拖到11月才发律师函。这期间占用费从0元涨到5万多元！法院支持占用费，但企业本可更早止损。更糟的是，金某承诺还款却没兑现，企业没及时起诉，白白多等2个月。
   → 企业该怎么做？

   • 欠租超7天就发书面通知（微信、短信也行，但要留证）；
   • 到期不搬？15天内必须发《腾退告知书》，明确最后期限；
   • 别心软“等一等”——超过30天未解决，立刻起诉。时间拖得越久，承租人转移财产风险越高。

最后提醒：这个案子赢了占用费，纯属侥幸——合同里恰好有“参照租金付占用费”的表述。现实中，许多企业因合同漏洞，连本金都追不回。出租房屋不是“签完字就完事”，而是从签约到收房的全程风控。

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