企业不能以房屋轻微漏水为由拒付租金否则将被认定根本违约-荆门租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0802民初3284号
审理法院：湖北省荆门市东宝区人民法院

二、案件事实和判决结果

2018年9月30日，荆门凤凰某店管理有限公司（以下简称"凤凰某店"）与荆门某店管理有限公司（以下简称"某店"）签订《荆门某店室内游泳池出租合同》，约定某店承租凤凰某店位于荆门某凤凰酒店的800㎡室内游泳池场地，租期至2026年12月31日，租金从2019年起每月1.6万元并每年递增5%。合同明确约定：若某店拖欠租金超30天，凤凰某店有权解除合同；合同终止后10天内，某店必须腾退场地，否则需按原租金标准支付占用费。

2024年，因某店拖欠租金，凤凰某店曾将其起诉至法院，双方达成调解协议（(2024)鄂0802民初4822号民事调解书），但某店仍未履行付款义务。2025年4月，凤凰某店向某店邮寄《解除合同通知》，某店于4月12日签收。某店辩称因场地漏水无法经营，故拒付租金，并提交了2025年9月拍摄的现场照片（显示天花板有局部破损和霉斑）。

法院判决：

1. 确认双方合同于2025年4月12日解除；
2. 某店支付拖欠租金19.5万余元；
3. 某店立即腾退游泳池场地；
4. 某店按每月2.1万余元标准支付2025年4月28日起的场地占用费。

三、核心风险提示：别让"小漏水"引爆"大违约"

这个案子给所有企业提了个醒：房屋出现轻微问题时，直接拒付租金是"自杀式操作"。法院为什么没支持某店的抗辩？关键在两点：

第一，漏水≠能赖账，除非房子塌了
某店看到天花板有霉斑就停止交租，但法院认为：

• 如果只是小漏水，企业该做的是立刻通知房东维修，而不是赌气不交钱。合同里通常会约定房东维修责任，企业可以催告甚至发函要求限期修好。
• 只有房子严重漏水、完全无法经营（比如整个屋顶坍塌、泡水导致设备全毁），才能主张不付租金。但某店连漏水影响经营的证据都没凑齐——几张发霉照片，既看不出漏水程度，也证明不了停业损失。

第二，拖租金=主动送"解除合同"把柄
本案中，某店不仅拖欠新租金，连之前法院调解书确定的欠款都没付。合同白纸黑字写明"拖欠超30天可解约"，这等于给房东递了把"解约钥匙"。更可惜的是，某店本可以：

• 一边交租金一边起诉房东索赔维修费；
• 或提前协商降租、暂停支付（需双方同意）。
  但单方面停付租金，直接触发根本违约，让房东合法拿回场地还倒赚占用费。

企业避坑指南

1. 遇到房屋问题别"躺平"

   • 立即书面通知房东（留存快递记录），要求15日内维修；
   • 同步拍照/录像，记录问题对经营的影响（如停业天数、损失金额）；
   • 若房东拒不维修，可委托第三方维修后从租金中扣除（需提前合同约定）。

2. 租金再难也要"先付后争"

   • 即使认为房东违约，也先付清租金，再通过协商、诉讼索赔损失；
   • 想暂缓支付？必须拿到房东书面同意，否则30天拖欠就可能丢场地。

3. 证据要像"拼图"一样完整

   • 别只拍一张漏水照片！要持续记录：问题发现时间、影响经营的视频（如客人退订记录）、维修报价单、与房东沟通的微信/邮件。
   • 关键提醒：调解书未履行=埋雷。本案某店就是因为没执行之前的调解书，导致房东直接解约。

总结：租赁中，企业最大的误区是"谁有错谁先让步"。法律只看合同约定和证据链——房东漏修一小块天花板，不等于你能白占场地；你欠一天租金，却可能丢掉整个经营场所。

作为企业，与其事后打官司"亡羊补牢"，不如提前做好风险防控。征和律师事务所专注为企业提供极高的性价比法律顾问服务，覆盖合同审查、纠纷预防等200+场景。我们创新推出"先试用满意后付款"模式——签约前可体验基础法律体检，确认价值再深度合作，让企业用最低成本守住经营安全线。