房企为购房者提供按揭担保后有权追偿逾期贷款-仙桃追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)鄂9004民初5410号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2021年4月4日，代某与湖北某置业有限公司签订了合同编号为"ＸＴ2021005397"的《商品房买卖合同》，合同约定：代某购买湖北某置业有限公司开发的仙桃市沙嘴办事处黄金大道南侧8幢1-1301号房，商品房价格为876114元。2021年4月15日，代某作为借款人与抵押人、汉口某银行仙桃支行作为贷款人、湖北某置业有限公司作为保证人，签订了一份《个人购房借款／担保合同》，约定：借款金额为700000元；贷款期限为360个月；借款利率为按合同项下贷款发放日前一日全国银行间同业拆借中心8年期及以上贷款市场报价利率的基础上加108个基点（1个基点为0.01%）；保证人承担保证责任为阶段性连带责任保证，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2020年10月16日，湖北某置业有限公司与汉口某银行仙桃支行签订了一份《按揭贷款业务项目合作协议》，该协议约定：汉口某银行仙桃支行同意为与湖北某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，且向汉口某银行仙桃支行申请按揭贷款条件的购房人提供的个人按揭贷款最高额度为1000000元；湖北某置业有限公司同意以保证担保或保证金质押担保两种方式，为购房人对汉口某银行仙桃支行所负债务提供担保，购房人不履行到期债务或者发生约定的实现担保的情形时，汉口某银行仙桃支行有权根据有关法律规定及有关担保法律文件的约定，要求湖北某置业有限公司承担连带责任或就质押财产优先受偿；湖北某置业有限公司为购房人提供担保的，应当就其所担保的每一笔融资债务逐笔与购房人、汉口某银行仙桃支行签订《个人购房借款／担保合同》、保证合同或出具担保函，或者根据协议约定，向汉口某银行仙桃支行出具《担保确认函》；湖北某置业有限公司承担保证责任的范围自借款合同（包括购房人与汉口某银行仙桃支行签署的《个人购房借款／担保合同》）、《个人住房组合贷款借款合同》生效之日起至购房人办妥所购房屋正式抵押登记手续，并将以汉口某银行仙桃支行为抵押权人的不动产登记证明以及其他抵押权证明文件原件交汉口某银行仙桃支行执管之日止。

上述合同签订后，汉口某银行仙桃支行依约向代某发放了700000元贷款。因代某未能按时按期偿还借款，汉口某银行仙桃支行分别于2024年9月30日、2024年12月31日向湖北某置业有限公司发出《汉口某银行贷款催收函（致担保人）》及《汉口某银行个人贷款还拖欠贷款通知书》，分别载明代某在汉口某银行仙桃支行处办理的个人住房贷款欠还款，分别欠款20617.46元（其中本金6990.38元、利息13338.94元、本息罚息97.87元、利息罚息190.27元），9944.67元（其中利息6224.81元、本金3658.49元、本金罚息22.33元、利息罚息39.04元），依据湖北某置业有限公司承担的连带保证责任，请求湖北某置业有限公司予以代偿。湖北某置业有限公司均于通知当日代偿了上述款项，共计30562.13元。

法院判决结果：被告代某于判决生效之日起十日内偿还原告湖北某置业有限公司代偿款30562.13元，案件受理费由被告代某负担。

三、房企提供按揭担保的法律风险防范指南

这个案例看似简单，却揭示了房地产企业一个常见却容易被忽视的法律风险点——为购房者提供按揭贷款担保后的追偿问题。

许多房地产企业在销售房屋时，为了促进销售，会与银行合作，为购房者提供按揭贷款的阶段性担保。这种担保通常持续到购房者办理完房产抵押登记手续并将相关证明文件交给银行为止。在这个阶段，如果购房者断供，开发商就可能被迫代为偿还贷款，面临资金损失风险。

从本案可以看出，虽然开发商最终通过法律途径成功追回了代偿款，但这过程中存在几个关键风险点：

1. 担保期限不明确的风险

本案中，开发商与银行的协议明确约定了担保期限："自借款合同生效之日起至购房人办妥所购房屋正式抵押登记手续，并将以银行为抵押权人的不动产登记证明交银行执管之日止"。但在实际操作中，很多开发商没有明确约定担保终止条件，导致担保责任无限期延长。

防范建议：在与银行签订担保协议时，必须明确约定担保的具体终止条件和时间节点，避免模糊表述。最好设置一个最长担保期限，比如自房屋交付之日起180日内，无论是否完成抵押登记，担保责任都应终止。

2. 未及时监控购房者还款状况的风险

本案中，购房者已经连续多期未能按时还款，开发商才收到银行的催收通知。如果开发商能够更早发现购房者还款异常，可以及时采取措施提醒或协助购房者，避免问题恶化。

防范建议：与合作银行建立定期信息通报机制，要求银行每月向开发商提供贷款客户的还款情况。在销售合同中增加条款，约定购房者授权开发商查询其按揭还款情况。同时，建立购房者信息数据库，定期进行电话回访，了解购房者经济状况变化。

3. 证据保存不完整的风险

本案中，开发商能够胜诉，很大程度上是因为他们完整保存了《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、代偿凭证等证据。但在实际工作中，很多企业因为内部管理混乱，导致关键证据丢失。

防范建议：建立专门的担保业务档案管理系统，对每一笔担保业务都建立完整的档案，包括但不限于：购房合同、担保合同、银行放款凭证、购房者身份信息、按揭还款记录、催收通知、代偿凭证等。建议采用电子化管理，设置多级备份，确保关键证据随时可查。

4. 代偿后追偿不及时的风险

本案中，开发商在代偿后及时提起了诉讼。但在实践中，有些开发商因为顾及与购房者的"关系"或认为金额不大，拖延追偿，结果导致购房者转移财产，最终无法追回代偿款。

防范建议：制定明确的追偿时限，比如代偿后30日内必须启动追偿程序。对逾期购房者，应立即发送书面催款通知，保留送达证据。若在合理期限内未还款，应果断采取法律手段，不要因小失大。

5. 对购房者资信审查不严的风险

很多开发商在销售过程中，过于注重成交，而忽视了对购房者还款能力的严格审查，导致一些明显不具备还款能力的客户获得贷款，增加了担保风险。

防范建议：在签订购房合同时，应要求购房者提供更全面的收入证明和信用报告，与银行共同审核购房者的还款能力。可以考虑设置首付比例门槛，对收入不稳定群体提高首付要求。同时，可在购房合同中约定，如购房者提供虚假资料导致无法偿还贷款，应承担额外违约责任。

6. 未设置反担保措施的风险

本案中，开发商直接为购房者提供担保，没有要求购房者提供任何反担保。如果购房者失去还款能力，开发商只能通过追偿诉讼挽回损失，过程漫长且有执行难风险。

防范建议：对于高风险购房者（如收入不稳定、首付比例低等），可要求其提供第三方保证人或财产抵押作为反担保。例如，要求购房者提供价值相当的其他财产抵押，或由其近亲属提供连带责任保证。这样在代偿后，可以多渠道追偿。

结语

房地产企业为购房者提供按揭担保本是促进销售的常见手段，但若不做好风险防范，很可能从"促进销售"变成"资金黑洞"。本案提醒我们，担保不是终点，而是风险管理的起点。企业应当建立完善的担保业务风险管理体系，从事前审查、事中监控到事后追偿，形成闭环管理。

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