商品房销售中开发商未及时办理产权登记将面临强制执行风险-枣阳商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂0683民初3695号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年2月25日，赵某、白某作为买受人与枣阳某房地产开发有限公司（出卖人）签订《枣阳市商品房买卖合同》，约定赵某、白某购买枣阳市中兴大道御景豪庭项目拾幢107号商业用房（面积149.8平方米），总价款269万元。合同约定：买受人支付全部房款后，出卖人应于2014年12月30日前交付房屋；房屋交付后，出卖人需在“能够办理转移登记之日起90日内”协助买受人办理权属转移登记。赵某于2014年5月9日支付首付款135万元，剩余134万元通过银行贷款付清，枣阳某房地产开发有限公司也按期交付了房屋。但此后该公司一直未协助办理产权登记。2021年5月26日，该公司已为案涉房屋办理初始登记（不动产权证号：鄂（2021）枣阳市不动产权第0**9），却仍未将产权转移至赵某、白某名下。赵某、白某多次催促无果后提起诉讼。

法院判决：枣阳某房地产开发有限公司于判决生效后30日内，协助赵某、白某将御景豪庭幢号房屋的权属登记过户至二人名下，并承担全部诉讼费用。若逾期不履行，需支付迟延履行金。

三、核心风险提示：企业必须守住“产权登记”这条法律红线

这个案子看似简单，却暴露出许多企业忽视的关键风险：合同签完≠义务结束，产权登记拖延可能让企业“赔了夫人又折兵”。

1. “90天”不是摆设，超期必担责
   合同明确约定“房屋交付后90日内协助办证”，但开发商拖了近7年（从2014年交房到2024年起诉）。法院直接认定其违约，判决强制过户+承担诉讼费。许多企业以为“反正房子已交付，办证晚点没关系”，却不知产权登记是法定核心义务。一旦业主起诉，企业不仅输官司，还要额外支付迟延履行金（按日计算），损失远超办证成本。

2. “已办初始登记”不等于“可高枕无忧”
   本案中，开发商早在2021年就办妥房屋初始登记（即大产证），却拖延转移登记（即小产证）。企业常误以为“大产证到手就万事大吉”，但法律要求的是“完成业主个人产权过户”。若因资金纠纷、管理疏忽导致拖延，业主可直接凭合同起诉，法院无需审查其他原因，直接判令企业履行义务——就像本案被告缺席庭审仍败诉一样。

3. 三招防范风险，避免重蹈覆辙

   • 建立“登记倒计时”机制：交房当天即启动90天倒计时，指定专人跟踪住建部门政策（如材料要求变化），确保在窗口期内完成材料提交。
   • 业主沟通留痕：若遇客观障碍（如政策调整），书面告知业主并协商延期，保留邮件/签字回执，避免被认定为“恶意拖延”。
   • 定期自查项目台账：对已交房但未办证的楼盘专项排查，优先处理逾期项目。本案若企业主动在2021年初通知业主办证，本可省去6年诉讼成本。

记住：产权登记是销售闭环的最后一环。企业省下的“办证时间”，终将加倍还给法律代价。

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