房产开发公司未及时完成正式抵押登记仍需承担连带责任-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1087民初2042号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果
2014年12月24日，杨某（借款人、购房人）与某（松滋）房地产开发有限公司（保证人、售房人）和湖北松滋某行股份有限公司（贷款人）签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定杨某向湖北松滋某行股份有限公司借款19.7万元购买松滋市某街某幢某层某室房屋；借款期限240个月，年利率7.205%，如逾期还款，罚息在约定利率基础上加收50%；还款方式为每月21日等额本息；某（松滋）房地产开发有限公司为杨某提供阶段性连带责任保证，担保范围包括本金、利息、罚息等；杨某以所购房屋提供抵押担保。
合同签订当日，某（松滋）房地产开发有限公司向湖北松滋某行股份有限公司出具《不可撤销担保函》，承诺如杨某逾期3个月未还款，公司自愿代偿全部欠款，并放弃对抵押物的优先抗辩权，保证期限至借款合同最后一期届满后两年。
2015年1月15日，房屋办理商品房预告登记；2015年1月27日，办理商品房预售抵押预告登记（权利人为湖北松滋某行股份有限公司，债权金额19.7万元）；2015年1月30日，湖北松滋某行股份有限公司发放贷款；2015年6月3日，某（松滋）房地产开发有限公司为房屋办理建筑物所有权首次登记。
2023年10月，某（松滋）房地产开发有限公司通过电话、短信通知杨某办理正式不动产登记，但杨某未配合。此后，杨某开始逾期还款。2024年6月29日，湖北松滋某行股份有限公司宣布贷款提前到期。截至2024年7月1日，杨某欠本金16.5万余元、利息及罚息4.4万余元，合计20.9万余元。

法院判决结果：杨某需偿还全部欠款本息；湖北松滋某行股份有限公司对抵押房屋折价或拍卖款在19.7万元内优先受偿；某（松滋）房地产开发有限公司对杨某的债务承担连带清偿责任。

三、核心观点：企业如何防范阶段性担保风险
这个案子看似是银行追讨房贷，但真正给企业敲响警钟的是房地产开发公司——明明提供了“阶段性担保”（即房屋办妥正式抵押登记前由开发商兜底），却因一个小疏忽赔了大钱！关键问题出在：

• “通知业主”不等于“完成登记”：某（松滋）房地产开发有限公司在2023年10月通知杨某办正式登记，但杨某没理睬。公司以为“我通知过了就免责”，但法院认定：开发商有义务确保正式抵押登记落地。房屋早在2015年就办了首次登记，却拖到2023年才催办，导致抵押预告登记长期未转为正式抵押。根据法律规定，只要正式抵押没完成，阶段性担保责任就一直有效！
• “不可撤销担保函”是把双刃剑：公司当初签的担保函写明“放弃对抵押物的优先抗辩权”，意思是银行可以直接找开发商要钱，不用先卖房子。结果杨某逾期后，银行跳过拍卖房产，直接让开发商赔了全部欠款。

对企业的重要提示：

1. 别把“通知”当“完成”：作为开发商，提供阶段性担保时，必须紧盯业主办理正式抵押登记的进度。不能只发个短信就算完事！建议：
   • 在《购房合同》中明确约定业主配合办证的时限和违约金（比如超期每天罚500元）；
   • 房屋首次登记后，30天内必须完成正式抵押登记，否则安排专人上门跟进，必要时发律师函。
2. 谨慎签“不可撤销担保函”：银行常要求开发商签这类文件，但一旦签了，就等于主动放弃“先卖房后赔钱”的权利。签约前务必：
   • 争取删除“放弃优先抗辩权”条款，改成“银行应优先处置抵押物”；
   • 缩短保证期限（例如只保到首次登记完成，而非整个贷款期）。
3. 建立动态风险台账：对每个按揭客户，单独建档案跟踪抵押登记状态。发现业主失联或拖延，立即启动法律程序（比如起诉业主配合办证），千万别等到欠款累积才行动！

此案告诉我们：担保责任不会因“我通知了”自动消失，企业必须用行动闭环风险。尤其在房地产下行期，业主断供风险高，开发商更要守好“登记关”——省下几十万律师费，可能赔掉上百万担保款！

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