银行怠于办理正式抵押登记开发商阶段性担保责任应解除-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2021)鄂10民终750号
审理法院：湖北省松滋市人民法院（一审）、湖北省荆州市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2012年11月13日，吴某作为张某的妻子，向中国建某银行股份有限公司松滋支行签署了共同还款承诺书，承诺对张某的住房按揭贷款承担连带责任。2012年12月18日，中国建某银行股份有限公司松滋支行作为贷款人，张某、吴某作为借款人，松滋市某发公司作为保证人三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定银行向张某、吴某出借390000元，用于购买松滋市某发公司开发的房产，担保方式为"抵押加阶段性保证"，保证期间约定为"至商品房抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由银行校对无误、收执之日止"。同日，张某、吴某办理了商品房预售抵押预告登记（预抵押登记）。2013年1月11日，银行发放贷款390000元。

截至2019年12月21日，张某、吴某拖欠银行应还贷款本息总额57760.46元。2015年2月10日，案涉房屋已办理不动产权证，但至起诉时仍未办理正式抵押登记，相关权利证书未交由银行收执。银行向张某、吴某、松滋市某发公司发送《律师函》催收债权，要求松滋市某发公司承担连带清偿责任。张某与吴某已于2018年1月29日办理离婚登记手续。

一审法院判决：1. 张某、吴某支付银行借款本息合计359070.99元；2. 松滋市某发公司对张某、吴某的债务承担连带清偿责任。松滋市某发公司不服，提起上诉。

二审法院经审理后判决：1. 维持一审判决第一项（张某、吴某支付银行借款本息）；2. 撤销一审判决第二项（松滋市某发公司承担连带清偿责任）；3. 驳回银行的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例的核心在于：当房屋已办理所有权证，但银行与购房者未及时办理正式抵押登记时，开发商的阶段性保证责任应当解除。

很多房地产开发商在与银行合作时，会为购房者的按揭贷款提供"阶段性保证"，也就是在房屋正式抵押登记办妥前承担保证责任。开发商往往认为，只要办理了预抵押登记（也就是预告登记），自己的保证责任就解除了。但本案告诉我们，预抵押登记和正式抵押登记是两回事！

预抵押登记只是"预告"，就像我们买演唱会门票先拿个预约号，真正要进场还得换正式门票。正式抵押登记才是设立抵押权的关键步骤。本案中，房屋早在2015年就办理了所有权证，具备办理正式抵押登记的条件，但银行直到2019年起诉时都没有去办理。法院认为，银行作为抵押权人，有责任在条件具备后及时申请办理正式抵押登记，不能因为自己的"拖延"而让开发商一直背着保证责任。

对企业（特别是房地产开发企业）的警示：

1. 看清合同条款的真正含义：合同中"抵押登记已办妥"指的是正式抵押登记，不是预抵押登记。别被"登记"二字迷惑，一定要明确是哪种登记。

2. 及时关注房屋产权状态：房屋办理所有权证后，应主动提醒银行和购房者办理正式抵押登记。保留好提醒记录，这是日后证明自己已尽协助义务的关键证据。

3. 别做"冤大头"：如果银行和购房者长期不办理正式抵押登记，开发商应书面告知银行"阶段性保证责任应予解除"，避免保证责任无限期延长。

4. 善用法律武器：当银行起诉要求承担保证责任时，要重点核查房屋产权状态、正式抵押登记办理情况，以及银行是否存在怠于行使权利的情形。

对银行的启示也很重要：作为专业金融机构，应当建立完善的贷后管理制度，及时跟进抵押登记办理情况。自己的权利自己要上心，不能把所有责任都推给开发商。

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