业主委员会签的维修合同开发商不担责-谷城合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2025)鄂0625民初563号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年7月16日，李某与某小区业主委员会签订一份《楼顶防水施工合同》，主要内容：依据相关法律、法规的规定，双方就泰山路某商住楼顶楼防水工程施工事项，协商一致订立本合同。一、工程概况：1、工程地点：谷城县城关镇泰山路某商住楼顶楼。2、工程内容：在原有基础上新做一层SBS改性沥青防水卷材施工，包含细部处理。本工程包工、包料、包质量、包安全、包进度、包文明施工。二、工程价款及付款方式：1、全部包工包料，单价为30元/平方。施工面积约1200㎡，完工后以实际测量施工面积结算。2、付款方式：甲方承诺，完工后先付3万元，剩余尾款年底一次性付清。某业主委员会在甲方处签名并盖章确认，李某乙在代表人处签字并写明“结算由开发商负责”，李某在乙方处签名并盖章确认。
李某出具一份《某防水工程量》，确认某防水工程量总合计为1262.5平方米，某业主委员会盖章确认。

法院判决结果：某小区业主委员会需向李某支付工程款37875元；驳回李某对湖北谷城某有限公司（开发商）的全部诉讼请求。

三、核心风险提示：为什么开发商不用“背锅”？

这个案子的核心问题很简单：合同只管“签字的人”，不能随便让没签字的人“买单”。就像你和朋友约好吃饭AA制，不能突然拉路过的陌生人付钱一样。

具体来说：

1. 业主委员会能签合同，但开发商“躺枪”不了
   业主委员会是代表小区业主的合法组织，签合同本身没问题。但合同上写“结算由开发商负责”，只是业主委员会单方面写的，开发商根本没签字、没盖章，也没证据证明开发商同意过。法院一看：这就像你写“隔壁老王请客”，结果老王根本不知道，当然不算数！

2. 开发商早过了“保修期”，不用当“冤大头”
   房子2015年就验收合格了，2022年才做防水维修，早就过了国家规定的保修期限（通常房屋防水保修5年）。开发商就像“毕业”的学生，出了校门就不会替学校背锅，自然不用负责。

3. 口头承诺or纸面写写？没证据等于没说
   业主委员会李某乙说“开发商徐某答应过”，但拿不出录音、邮件等证据。法律只认“白纸黑字+双方确认”，单方面写一句“开发商负责”，法院直接当废纸处理。

企业紧急避坑指南：
✅ 签合同时盯紧“签字盖章”：如果对方说“XX公司会付款”，必须让XX公司本人签字盖章确认，否则全是空话！
✅ 过期问题别硬扛：房屋、设备过了保修期，及时提醒业主用维修基金处理，别心软口头承诺，否则可能被当“替罪羊”。
✅ 内部程序要走全：业主委员会修屋顶、换电梯，必须开业主大会投票通过（需2/3业主同意）。没走流程就乱签合同？法院可能判你内部担责，但对外合同依然有效，企业可能被无辜牵连！
✅ 留好“救命证据”：重要口头承诺，立刻补书面确认；对方单方写的“由XX负责”条款，坚决要求删掉或让第三方盖章。

四、征和提醒：法律风险早预防，省下百万“学费”

企业经营中，90%的合同纠纷都源于“我以为没问题”。一个漏水的屋顶可能引发几十万诉讼，一句随意的“开发商负责”可能让企业躺枪。征和律师事务所专注为企业提供“防坑型”法律顾问服务：

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（注：本文案例中“李某”“李某乙”“湖北谷城某有限公司”“徐某”等均按法律文书要求匿名处理）