企业破产前规范多重协议管理避免权属争议风险-宜城破产债权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：破产债权确认纠纷
案号：(2025)鄂06民终3332号
审理法院：湖北省襄阳市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

徐某在原宜城市单元楼西侧有一套单元房，面积113平方米，因城市规划建设需要拆除徐某以上房屋。2011年12月13日，（甲方）襄阳满富某有限公司与（乙方）徐某签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议》，约定"乙方将自己所有的、位于宜城市道号，原某丙公司一套四楼西侧的单元房交由甲方拆迁、开发，并由甲方进行产权置换。乙方参加置换的原住宅面积房屋所有权证书登记为113平方米，另外自建面积90平方米，甲方应置换给乙方房屋面积为126.29平方米二居室。如需增加面积，另行协商补加房款；另在置换时给予乙方两个车位。"该协议尾部甲方由某甲公司法定代表人阮某签名，盖章为"襄阳满富某有限公司宜城某某项目部（以下简称某某项目部）"，乙方由徐某签名。2012年12月28日，（甲方）某某项目部与（乙方）徐某、龚传梅还签订了一份《宜城市某丙公司居民房屋拆迁安置补偿协议》，主要约定"乙方同意将自己所有的、位于宜城市襄沙大道，原宜城市栋层楼交由甲方拆迁、开发，并由甲方进行产权置换；乙方参加置换的原住宿建筑面积（不含公摊面积）为102.83平方米，甲方应置换给乙方房屋面积为123.4平方米；甲方向乙方支付拆迁补偿安置费为人民币107437元整。其中房屋装修补偿款为11387元，搭建物补偿款为94050元，搬家费及安置费一年共4000元。"该协议尾部乙方签名为徐某龚传梅。甲方签名为宋敬新，加盖有某某项目部印章。2014年8月18日，（出卖人）某甲公司与（买受人）徐某签订了一份《房屋买卖合同》，将楚都鑫城第5幢3101号房出售给徐某，该合同第四条第四项约定该客户为拆迁安置户，客户原房产面积为平方米，实际还建面积为平方米，多出还建面积按照人民币3470元每平米多退少补，据实结算。"后某甲公司向徐某还建一套5-3201号商品房，5-3101号房要求徐某支付购房款后交付房屋。徐某不同意某甲公司的方案，于2024年5月10日向人民法院提起诉讼。某甲公司因资不抵债，一审法院于2022年1月5日作出（2022）鄂0684破申1号民事裁定，受理襄阳某某企业投资担保有限责任公司对某甲公司的破产清算申请。2022年7月27日，某甲公司第一次债权人会议报告还建户申报审查明细表中对徐某申报编号均为Ｈ119的房号5-3201审查为初步确认，对房号5-3101审查为待定。在"以不动产抵债"申报审查明细表中对李某申报的编号为Ｇ085号住宅3-2-2901不予确认。2023年2月10日，某甲公司法定代表人阮某书写《关于李某债权处置的情况说明》，内容为"李某原系襄阳满富某有限公司法律顾问，于2014年6月20日，某甲公司针对李某法律顾问劳务费用及部分诉讼代理费用一次性解决给予李某住房一套，确定房号为3-2-2901。由于楚都鑫城项目出现资金链问题，委托其他公司代为管理经营。在托管期间，某乙公司误将3-2-2901房屋交付给了其他还建户，使得李某与某甲公司签订的协议不能实现。经李某和某甲公司协商将李某原3-2-2901号房调整为5-3101号房，李某表示接受此调整，并同意放弃其他的违约责任。"2024年11月30日，某甲公司清算组在第二次债权人会议报告还建户申报审查明细表中确认徐某房号为5-3201号，在"以不动产抵债"申报审查明细表中初步确认李某申报的编号为Ｇ085号住宅5-3101。2025年1月8日，某甲公司清算组作出（2022）某甲公司债审字第Ｇ085号《某甲公司以房抵债合同效力审查认定意见书》，查明还建户徐某参加置换的原住宅面积房屋所有权证书登记为113平方米，某甲公司应置换给徐某房屋面积为126.29平方米。某甲公司已向徐某移交了楚都鑫城小区5-3201号房屋，该房屋面积为135平方米。因此清算组对徐某申报享有5-3101号房屋所有权的主张未予认可，该房屋仍属某甲公司财产。在某甲公司未能依约向李某移交3-2-2901号房屋的情况下，审核结果为某甲公司与李某签订的代理费抵付协议合法有效，对李某主张的小区号房屋所有权予以确认。徐某认为某甲公司第二次债权人会议时将5-3101号房屋产权确认给李某无事实依据，导致本案诉讼发生。

法院最终判决：驳回徐某的诉讼请求；二审维持原判，驳回徐某的上诉。

三、案例核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例看似是普通房屋产权争议，实则揭示了企业破产过程中常见的致命风险：多重协议管理混乱导致权属争议。徐某手持两份拆迁协议和一份购房合同，却在破产程序中败诉，原因很简单——他无法证明自己对5-3101号房屋拥有排他性权利。

企业老板们注意了！这个案例给我们敲响了三个警钟：

第一，一房多签风险大，企业必须建立协议审核机制
徐某同时持有2011年和2012年两份拆迁协议，但法院认定某甲公司已通过5-3201号房屋履行了主要义务（面积135平方米超过2011年协议约定的126.29平方米）。这说明当企业签订多份协议时，如果没有明确约定"协议间关系"，后续极易被认定为重复履行或协议冲突。企业风控要点：

• 对同一客户签订多份协议时，必须在新协议中明确"本协议与此前协议的关系"
• 建立内部协议台账系统，实时标注协议履行状态（已履行/部分履行/待履行）
• 涉及房屋、土地等重大资产处置的，建议由法务部门统一归口管理

第二，破产前个别清偿要当心，合法债务也要规范操作
李某能成功获得5-3101号房屋，关键在于某甲公司提前做了三件事：

1. 2014年6月签订《代理费抵付协议》
2. 2015年3月出具收条确认抵付完成
3. 在债权人会议上规范调整房屋编号并取得李某书面同意
   反观徐某，虽然签了购房合同，却未支付房款、未办理备案，导致在破产程序中丧失优先权。企业风控要点：
   • 破产前一年内的债务清偿必须保留完整证据链（协议+付款凭证+交付证明）
   • 债权人会议调整方案时，必须书面通知所有利害关系人
   • 涉及房屋抵债的，务必在破产受理前完成网签备案

第三，证据留存决定生死，口头承诺都是"纸老虎"
徐某主张"某甲公司承诺5-3101号是拆迁安置房"，但合同白纸黑字写着"需按3470元/㎡据实结算"，且他确实没付钱。法院只认书面证据，口头承诺在破产程序中毫无价值。企业风控要点：

• 重大事项必须签订书面补充协议，避免"先办事后补协议"
• 客户声称"已付现金"的，必须要求其签署收款确认书
• 项目部等临时机构签订的协议，务必加盖公司公章而非项目部章

特别提醒房地产、工程建设类企业：当项目出现资金困难苗头时，立即启动"协议体检"——排查是否存在重复安置、一房多卖、口头承诺等高危情形。某甲公司就因项目托管期间"误将房屋交付他人"，被迫二次调整房源，差点被认定为恶意转移资产。

四、专业助力企业规避破产风险

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