破产前以房抵债未过户不被认可-丹江口与破产有关的纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：与破产有关的纠纷
案号：(2024)鄂03民终483号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院（一审）

二、案件事实与判决结果

2018年3月9日，丹江口某和房地产开发有限公司（以下简称某和公司）以资不抵债为由向法院申请破产清算，法院于2018年3月26日裁定受理并指定管理人。此前，某和公司与胡某乙在2013年6月签订《合作投资开发建设协议》，合作开发"祥和凰城"房地产项目。胡某乙与刘某超之间存在民间借贷关系，胡某（原胡某甲）等人提供连带责任保证。2016年5月3日，法院判决胡某乙偿还刘某超借款500万元及利息，胡某等人承担连带担保责任。

2016年5月29日，刘某超、刘某、谢某伦与某和公司签订《商品房认购协议书》，购买"祥和凰城"多套商铺和住宅，以胡某乙对刘某超的借款本息抵购房款。2016年6月18日，某和公司出具《承诺书》，确认胡某乙系项目出资人，核算借款本息共计890万元，同意抵购房款。2019年8月，胡某履行担保责任偿还了债务，并与刘某超等人签订《债权转让协议》，受让了《商品房认购协议书》项下的权利。2023年10月，某和公司管理人向刘某超发出《商品房买卖合同履行不能通知书》，决定不再履行协议，收回房屋。

胡某向法院起诉要求某和公司交付房屋并办理不动产转移登记手续，一审法院驳回其诉讼请求，二审法院维持原判。法院认为，虽然签订了《商品房认购协议书》，但在破产申请受理前未办理产权变更登记，房屋仍登记在某和公司名下，属于债务人财产。胡某要求交付房屋的诉讼请求本质是个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨。

三、核心观点与风险提示

这个案例给企业的最大警示是：在企业财务状况不佳时，千万别用"以房抵债"方式私下解决债务问题，否则一旦进入破产程序，房子很可能要不回来！

很多老板在企业遇到困难时，为了快速解决债务问题，往往会采取"以房抵债"的方式，认为只要签了合同、写了承诺书，债务就清了。但这个案例告诉我们，这种做法风险极大：

1. 房子没过户等于没拿到：即使签了购房合同，如果房子没交付、没办产权证，法律上还是开发商的财产。一旦开发商破产，这些房子就会被纳入破产财产，由所有债权人一起分。

2. "抵债"变"个别清偿"：破产法规定，企业进入破产程序后，不能再单独给某个债权人还钱或给东西，必须公平对待所有债权人。你认为的"以房抵债"，在法律上可能被认定为"个别清偿"，是无效的。

3. 承诺书不等于护身符：案例中某和公司出具了《承诺书》确认抵债事实，但在破产程序中，管理人仍然可以决定不履行合同。管理人首要考虑的是全体债权人的利益，不是个别协议。

给企业的实用建议：

1. 债务问题要合法解决：企业资金紧张时，不要私下用资产抵债，应通过正规渠道协商或寻求法律帮助。可以考虑与债权人签订还款计划，但避免转移资产。

2. 房产交易要及时过户：如果确实要以房抵债，必须立即办理网签和产权变更登记，光签合同不够。未完成过户的房产在破产时不受保护。

3. 警惕"倒签"时间风险：有些企业会把实际发生在破产前6个月内的交易"倒签"到更早时间，以为能规避破产法规定。但法院会严格审查，一旦发现是虚假时间，不仅无效还可能承担法律责任。

4. 破产前半年要特别谨慎：破产法规定，破产申请受理前6个月内，对个别债权人进行清偿的行为可被撤销。企业财务出现危机信号时，更要规范操作，避免"病急乱投医"。

5. 保留完整证据链：如果已经签订了类似协议，要保留好付款凭证、交房证明等所有证据，但记住，仅有协议而无实际交付和过户，风险依然很大。

企业陷入困境时，最忌讳的就是"病急乱投医"，用看似简单实则高风险的方式处理债务。正确的做法是及时咨询专业律师，通过合法途径解决问题，避免"救火不成反烧身"。

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