预告抵押登记下开发商仍需承担阶段性担保责任-丹江口金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)鄂0381民初1118号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实与判决结果

2010年1月20日，中国某股份有限公司丹江口支行与杨某签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定杨某向该支行申请贷款26万元，贷款期限192个月，并约定了贷款用途、还款方式、利息、罚息、违约责任等事项。杨某以购买的位于丹江口市道幢单元号房屋提供抵押担保并办理了预告抵押登记，丹江口市某实业发展有限公司对上述债务承担阶段性连带责任保证。合同签订后，该支行按约定发放了贷款。杨某自2022年3月开始未按合同的约定还款。截止2023年3月13日，杨某已拖欠贷款本金12468.31元。

法院判决：解除贷款合同；杨某需在10日内偿还借款本金53087.04元及利息1538.41元，并按年息4.395%继续计算利息和罚息；银行对抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；丹江口市某实业发展有限公司对强制执行抵押房屋后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；驳回银行其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案例看似是银行和购房者的借款纠纷，实则给房地产开发商敲响了警钟！丹江口市某实业发展有限公司（开发商）本以为只是"阶段性"担保，没想到十几年后还要为购房者的欠款"买单"。核心问题在于：即使办理了预告抵押登记，开发商的阶段性担保责任也不能自动免除。

风险点1：预告抵押登记≠正式抵押登记

很多开发商以为，只要购房者买房时办理了预告抵押登记（俗称"预抵押"），自己的担保责任就结束了。但法院明确指出：只有完成正式抵押登记，开发商的阶段性担保责任才能解除。本案中房屋虽办理了预告抵押登记且已完成建筑物首次登记，但因未转为正式抵押，开发商仍需担责。

企业防范建议：

• 在与银行签订担保合同时，必须明确约定"阶段性担保"的具体终止条件，例如"自房屋完成正式抵押登记之日起免除担保责任"
• 建立购房者抵押登记跟踪机制，安排专人定期查询不动产登记中心系统，确保预告登记及时转为正式登记
• 与银行约定：若购房者逾期还款达3个月，银行必须立即通知开发商，避免错过担保期限

风险点2：保证期间可能"悄悄过期"

开发商辩称："杨某从2022年3月就开始不还钱，银行2023年3月才起诉，6个月保证期间已过"。但法院认为：银行在杨某违约后直接扣划了开发商保证金账户的钱，这就视为银行已要求开发商承担责任，保证期间未过！

企业防范建议：

• 在保证金协议中明确约定："银行扣划保证金不视为要求承担保证责任"
• 设置保证金账户变动短信提醒，一旦被扣款立即书面确认是"代偿"还是"暂扣"
• 严格约定保证期间起算点（如"自借款人首次逾期之日起6个月"），并在合同中加粗提示

风险点3：抵押房屋价值高≠开发商可免责

开发商还提出："抵押房屋值80多万，足够还银行5万多欠款，应先拍卖房子"。法院部分采纳了这点，判决开发商只对拍卖房屋后仍不够还的部分承担责任。但请注意：如果房屋因各种原因无法拍卖（如被查封），开发商仍要全额兜底！

企业防范建议：

• 在担保合同中加入"房屋价值不足时的补救条款"，例如约定购房者需额外提供担保
• 定期评估抵押房屋市场价值，对价值明显下降的项目提前要求银行落实风险缓释措施
• 谨慎选择合作银行，优先与允许开发商在房屋具备办证条件后15日内解除担保的银行合作

给开发商的特别提醒

1. 别签"空白担保合同"：很多开发商为快速回款，在卖房时就签好空白担保函。本案中如果合同没写清"阶段性"的具体含义，法院会按对开发商最不利的方式解释。
2. 保证金要"专户专管"：本案银行直接扣款能被认定为行使担保权，正是因为保证金账户未与日常经营账户隔离。建议设立独立监管账户，写明"非经双方书面同意不得扣划"。
3. 逾期超3个月必须行动：购房者连续3个月不还款，开发商应立即：
   • 书面通知银行要求行使抵押权
   • 向购房者发催款函并保留证据
   • 必要时向法院申请财产保全

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（注：本文案例信息已按要求隐去具体名称，核心法律分析不作为个案处理依据，具体问题请咨询专业律师）