未保留书面通知证据致违约金索赔大幅缩水-长丰房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0121民初455号
审理法院：安徽省长丰县人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年8月8日，长丰某城房地产开发有限公司与李某签订了《商品房买卖合同》。2020年9月25日，双方签订了《合同补充协议》，约定李某购买长丰某城房地产开发有限公司开发的商品房，总价1326411元。按照协议，李某应于2020年9月18日前支付首付款536411元，剩余790000元以银行按揭方式支付。

《合同补充协议》第八条明确规定：买受人应于买卖合同签订当日向贷款机构提供完整有效的申请贷款资料；若贷款机构要求补充资料，买受人应在7日内补交；如未按约定履行，每逾期一日，需支付总房款万分之二的违约金。

李某已支付首付款536411元（分别于2020年7月27日支付133769元、132642元，9月25日支付270000元），但按揭贷款未能及时办妥。长丰某城房地产开发有限公司于2021年1月8日起诉，要求李某支付逾期付款违约金30507.45元及律师费14000元。

在诉讼过程中，2021年3月1日，银行为李某发放了按揭贷款790000元。

法院判决结果：李某需支付长丰某城房地产开发有限公司违约金7900元（仅为原告主张金额的25.9%）和律师费7000元（仅为原告主张金额的50%），并驳回了原告的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例看似简单，却给房地产企业敲响了警钟：书面通知不是走过场，而是真金白银的保障。

法院为什么大幅减少了违约金金额？关键在于《合同补充协议》第八条明确约定，当需要补充贷款资料时，"买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内"补交。但长丰某城房地产开发有限公司未能提供已向李某发出"书面通知"的证据。

许多企业认为："我明明通知过客户了，微信上说的、电话里讲的，甚至当面提醒过，这还不够吗？"但法律上，没有证据的"通知"等于没通知。本案中，法院明确指出："原告未举证自己已经'书面通知'被告的证据，应当承担举证不能的责任。"

这给我们企业三点重要启示：

1. 合同约定要清晰，执行更要留痕
   如果合同约定了"书面通知"，就要严格按约定执行。不要图省事发个微信就算通知了，也不要以为客户知道就不用留证据。建议企业建立规范的通知流程：重要通知必须以书面形式（如EMS快递、电子邮件），并保留寄送凭证、签收记录。

2. 关键环节必须"留证据"
   本案中，如果长丰某城房地产开发有限公司能提供一封书面通知的邮寄回执，违约金就能从7900元变成30507.45元。企业日常经营中，对客户的重要提醒、催款通知、合同变更等，都应保留书面证据。现在的手机拍照、电子存证都很方便，花一分钟留个证据，可能就保住几万元的权益。

3. 公平原则是把"双刃剑"
   法院最终基于公平原则，将违约金计算起点推迟到起诉之日。这对企业是个提醒：不要以为合同写了高额违约金就能随便主张。法院会审视双方履约情况，如果企业自身也有瑕疵（如未及时通知、服务不到位等），可能大幅减少违约金。所以，企业既要完善合同，也要规范自身履约行为。

特别提醒房地产企业：按揭贷款环节最容易出问题。客户贷款被拒或延迟，往往是银行审核标准变化、客户提供资料不全等原因造成。企业应建立贷款进度跟踪机制，发现异常及时书面提醒客户，并明确告知"根据合同第X条，您需在X日内补交资料，否则将产生每日万分之X的违约金"。

作为企业法律顾问，我经常看到企业因为一个小疏忽损失大笔钱。这个案例中，长丰某城房地产开发有限公司本可拿回3万多元，却因缺少一纸通知证据，只拿回不到8000元。合同写得再漂亮，不按约定执行、不留证据，也是白搭。

企业要想真正防范这类风险，不能只靠法务人员事后补救，而要将法律风险防控融入日常业务流程。比如，销售部门收到客户贷款问题时，应立即启动书面通知程序；财务部门在催收款项时，应规范使用催款函模板；客服部门处理客户投诉时，应做好完整记录。

法律不是摆设，而是企业经营的"安全气囊"。当风险来临时，完善的证据链能最大程度保护企业权益。企业应当养成"凡事留痕"的习惯，把法律风险防控做在业务前端，而不是等到打官司才后悔没留证据。

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