合同约定面积不符但差异过大时租金可合理调减-无为租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初2189号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年9月29日，某村振兴投资公司委托长江产权交易所对"开城镇石开路与老无六路交口一处沙（砂）石经营点场地经营权"进行公开竞租。公示文件明确场地面积约9617平方米，10年期租金底价5026500元，并附有开城镇政府出具的《土地权属说明》确认面积为9617平方米。

2020年11月11日，张某竞租成功，与某村振兴投资公司签订租赁合同。当月30日，某仁泰砂石公司（张某新成立的企业）加入，三方签订补充协议，约定由某仁泰砂石公司实际运营场地，张某承担连带责任。合同约定租期10年（2020年11月18日至2030年11月17日），总租金5026500元，并特别注明："承租方已现场查勘场地，如实际面积与合同列示面积存在差异，不调整租金价款"。

合同履行中，某仁泰砂石公司支付了第一年租金（2020.11.18-2021.11.17）。但2023年经专业机构测量发现，实际可用面积仅6254.16平方米（比合同少1/3），原因是北边坟场未拆迁、东边坡道无法使用。同时，某仁泰砂石公司称周边非法砂站未被取缔，导致年销量仅5万吨（远低于竞租文件预测的27万吨）。

某村振兴投资公司起诉要求支付2021.11.18-2023.11.17两年租金1005300元及违约金；某仁泰砂石公司和张某反诉要求解除合同、返还部分租金并赔偿损失。

法院判决结果：

1. 某仁泰砂石公司和张某需支付租金640878.75元（原应支付1005300元，法院酌减36%），并从2023年3月20日起按银行利率付息；
2. 驳回某村振兴投资公司主张的违约金和律师费；
3. 驳回某仁泰砂石公司和张某的全部反诉请求（包括解除合同）。

三、企业必须警惕的三大法律风险

风险一：合同中的"绝对免责条款"可能失效
本案中，合同白纸黑字写明"面积差异不调整租金"，但法院仍判决调减15%的租金。原因在于：

• 国企数据更具公信力：某村振兴投资公司作为国企，提供的政府文件确认面积9617平方米，承租人张某有合理理由相信该数据，不能简单以"自行查勘"推责；
• 差异超出合理范围：实际面积少34%（近1/3），远超正常误差（通常5%-10%），法院认为这已影响合同根本目的。

企业应对建议：

• 出租方：避免在合同中设置"霸王条款"，可约定"面积误差超过10%时双方协商调整"；
• 承租方：签约前务必实地复核关键数据（如面积、配套设施），保留测量记录，不要轻信"已现场查勘"的笼统承诺。

风险二：政府文件承诺可能成为"隐形合同义务"
竞租文件中附有政府《砂石整治方案》，提到"11月15日前取缔其他砂站"，这直接影响了租金定价基础（预测年销量27万吨）。虽然某村振兴投资公司无执法权，但法院认为：

• 该文件让承租人产生合理信赖，周边非法砂站持续存在导致实际销量暴跌，客观上影响了租金定价依据；
• 企业利用政府文件吸引投资时，需评估承诺能否兑现，否则可能承担减租责任。

企业应对建议：

• 发布招商信息时，避免引用未落地的政府文件；
• 如必须引用，应注明"以政府最终执行为准"，并提示风险。

风险三：疫情等不可抗力需及时主张权利
法院酌定免除6个月租金，依据是2022年政府出台的疫情期间房租减免政策。但某仁泰砂石公司未及时提出减免申请，直到诉讼中才主张，导致：

• 仅获部分减免（6个月而非全部影响期）；
• 未能抵消面积问题带来的损失。

企业应对建议：

• 遇疫情等突发情况，立即书面通知对方并留存证据；
• 参照当地政府文件，在时效内提出租金减免申请，避免"秋后算账"。

给企业的关键提醒

本案警示：合同不是"免责金牌"，国企身份反而加重责任。企业在租赁中：
✅ 出租方别玩"文字游戏"——面积、配套等核心数据必须真实，国企更应带头诚信；
✅ 承租方别当"马大哈"——政府文件承诺要核实落地情况，别被"预测销量"冲昏头；
✅ 风险来临时要"快准稳"——及时沟通、书面留痕，别等问题闹大才行动。

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