开发商未及时办妥抵押登记将面临连带责任风险 - 无为金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2022)皖0225民初6468号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果
龚某、杨某因购买商品房向无为邮储银行申请按揭贷款，于2014年9月12日签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款47万元用于购买无为市某花园某幢某单元某室房屋，贷款期限180个月，年利率6.55%，逾期年利率8.515%。合同约定担保方式为“抵押加保证组合”：龚某、杨某用所购房产作抵押担保；无为县某塔房地产开发有限责任公司（以下简称某塔公司）在未办理正式抵押登记前承担阶段性连带责任保证。合同签订后，银行按约发放贷款，但自2021年8月起，龚某、杨某未按期还款，同时某塔公司也未办理正式抵押登记手续。

法院判决结果：

1. 龚某、杨某需归还银行本金27万余元、利息5700余元及后续罚息；
2. 某塔公司对上述债务承担连带清偿责任（实际还款后可向龚某、杨某追偿）；
3. 银行对抵押房产不享有优先受偿权（因仅办理了抵押预告登记，未转为正式抵押登记）；
4. 驳回银行其他诉讼请求（如律师费过高部分）。

三、核心观点与企业风险防范指南
这个案子的核心教训是：开发商以为“签了阶段性担保合同就万事大吉”，却因拖着不办正式抵押登记，最终被法院判赔几十万元！

• 为什么银行对房子没优先受偿权？
  龚某、杨某买房时只办了“抵押预告登记”（类似占个号），但没去房管局办正式抵押手续。法院说：预告登记≠正式抵押权！它只保证“将来能办登记”，但不能直接拍卖房子还钱。银行手握47万贷款合同，却对抵押房“无权处置”，只能找开发商兜底。
• 为什么开发商要背锅？
  合同白纸黑字约定：某塔公司的担保责任“在正式抵押登记办完后才解除”。结果开发商偷懒，拖了8年没办手续（从2014年贷款到2022年起诉），导致担保责任一直没“甩掉”。法院直接判某塔公司连带赔钱——这钱本该是借款人还的，现在却要开发商垫付！

给企业的3条保命建议：

1. “阶段性担保”不是免责金牌，必须紧盯登记进度
   开发商卖房时若承诺“为银行做阶段性担保”，务必在交房后3个月内主动办理正式抵押登记（找业主配合签字、跑房管局），并留存办结凭证。拖一天就多一天风险！本案中某塔公司若早办登记，2014年就能解除责任，何至于2022年被追债？
2. 合同条款要“能执行”，别留模糊空间
   某塔公司合同写“正式抵押登记办完才免责”，但没约定业主不配合时的处理方案（比如开发商有权直接代办）。结果业主失联，开发商干瞪眼。正确做法：在合同里加一句“若业主逾期未办登记，开发商有权代为办理，费用从房款扣除”，把主动权抓在自己手里。
3. 定期查“预告登记”状态，别等银行找上门
   建议企业每季度登录当地不动产登记系统，抽查已售房源的抵押状态。若发现预告登记超期未转正式登记（法律上超3个月就失效），立即发函催办并公证留存。本案中某塔公司若2021年发现风险，完全能通过法律程序逼业主配合，避免后续损失。

风险就在细节里！ 很多企业以为“合同签了就安全”，却忽略了登记时效、业主配合等执行环节。一个疏忽可能让几十万债务转嫁到自己头上。

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