企业借款逾期未还，抵押房产被法院强制处置 - 南陵金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)皖0223民初4405号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实及判决结果
2020年8月11日，原告邮储银行南陵某支行与被告方某签订《小额贷款额度借款合同》及《小额贷款最高额抵押合同》，约定授信额度为320000元，贷款用途为生产及经营活动，额度存续期最长60个月。被告王某作为方某配偶在《借款合同》共同借款人处签名确认。双方约定用南陵县籍山镇某国际新城某期某号楼某单元某室房屋为借款提供抵押担保，担保债权最高额为470000元。2020年8月17日，双方办理了抵押登记。2022年8月6日，被告方某通过线上签订两份《贷款合同》，借款金额分别为121000元、199000元，合计320000元，用于经营，借款期限至2023年8月17日，年利率5.6%，逾期罚息年利率8.4%。原告按约发放贷款后，被告自2022年11月起未按期还款。截至2023年7月25日，被告尚欠借款本金320000元、利息及罚息13995.88元。

法院判决：被告方某、王某需在10日内偿还全部借款本息333995.88元（含后续逾期利息），支付律师费3000元；确认原告对抵押房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；驳回原告其他诉讼请求。

三、核心观点：企业借款不还，小心“房子变现金”
这个案子看似是个人借款，但实际用于企业经营（合同中明确写“生产及经营活动”），本质是小微企业借款风险的典型缩影。很多老板以为“借银行钱周转一下没事”，却忽略了三个致命细节：

1. “按期付息到期还本”不是空话：合同约定每月付息、到期还本，但被告从2022年11月就停止付息，银行直接宣布贷款提前到期。企业一旦资金链紧张，千万别抱侥幸心理拖着——哪怕只欠几个月利息，银行也能立刻要求还清全款加罚息（本案罚息高达8.4%，比正常利率高50%！）。
2. 抵押物不是“护身符”，而是“定时炸弹”：企业常用房产抵押贷款，以为“大不了不还钱，银行顶多收走房子”。但法院判决显示，抵押登记一旦办妥，银行就能直接申请拍卖房产，拍卖款优先抵债（本案中房子被处置后，老板不仅丢房，还得继续补足剩余欠款）。更麻烦的是，配偶签了“共同借款人”，夫妻双方都要背债。
3. 律师费也能转嫁给你：原告原要10000元律师费，法院虽酌减到3000元，但依然判企业承担。这意味着——违约成本远不止本金利息，连银行打官司的费用都得你掏。

企业如何防范？记住三招保平安

• 第一招：借钱前先算“生死线”
  别被“32万轻松贷”广告冲昏头！拿到合同先列个表：每月要还多少利息？万一生意不好，能撑几个月？本案中年利率5.6%看似不高，但逾期罚息跳到8.4%，一年就多出近1万元。建议：所有借款合同必须经财务+法务双审核，重点标红“罚息条款”和“提前到期条件”。
• 第二招：抵押房产要“留后路”
  用房子抵押？先问自己：这房是唯一住房吗？值钱吗？本案抵押房担保47万债务，但借款才32万，看似安全——可一旦房价下跌，拍卖款不够还债，老板还得倒贴钱！建议：优先用设备、存货抵押；若必须用房产，务必约定“最低处置价”，避免资不抵债。
• 第三招：逾期别躲，主动“灭火”
  被告一直不接法院传票，结果丧失协商机会（否则律师费可能谈更低）。企业一旦发现要逾期，立刻做两件事：一是书面申请展期，二是提供新担保。银行也怕坏账，往往愿意谈，但前提是“主动现身”——躲着只会让罚息滚雪球，最终房子都保不住。

最后提醒：金融借款纠纷近年激增，80%的企业败诉源于“合同签太快、还款拖太晚”。征和律师事务所专为企业定制法律顾问服务，提供极高的性价比方案——先免费试用1个月，满意后再付款。从合同审查到债务预警，我们用实战经验帮您避开“抵押变卖”陷阱，让资金周转安全无忧。

（注：本文案例中人名、企业名、地址均按司法文书惯例模糊处理，核心事实与法律要点完全依据判决书还原。）