建设工程竣工验收后保修金应及时返还，超期未提质量问题不能扣留-怀远建设工程合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程合同纠纷

案号：(2021)皖0321民终2693号

审理法院：安徽省蚌埠市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2015年初，怀远县某远房地产开发有限公司（以下简称某远公司）与浙江某泰建设有限公司（以下简称某泰公司）签订《建设项目施工合同》，约定某泰公司承建新河杰座19＃、20＃、21＃楼工程。合同约定：工程竣工验收后，审计完成付足97%，余款3%作为工程保修金，保修期满二年返还2%，满三年无质量问题返还1%。合同履约金400万元，主体结构封顶后返还完毕。

某泰公司于2015年9月23日进场施工，2017年10月26日竣工验收。2019年1月16日，工程结算审定价为77286386元。截至2020年12月22日，某远公司已支付工程款69241726元，尚欠工程款8044660元。同日，双方形成结算对账单，确认某远公司还应退还合同履约保证金400万元、支付误工费36.5万元、发票多开的税费133283.68元等。

某泰公司起诉要求某远公司支付工程款954万余元、返还履约金400万元及利息等。某远公司上诉称：应扣除工程保修金（因保修期未到期且存在质量问题）、工期延误违约金77万元，不应支付2019年4月16日到2020年6月22日期间的逾期付款利息。

法院判决：维持一审判决，某远公司需支付某泰公司工程款8044660元及逾期付款利息、2019年4月16日至2020年6月22日逾期付款利息277849.35元、误工费365000元、合同履约保证金400万元及利息、发票多开的税费133283.68元及利息。

三、核心观点：工程保修期从竣工验收日起算，超期未提质量问题则保修金应全额返还

这个案例对企业有三个重要警示，特别是对房地产开发企业和建筑施工企业：

第一，保修期起算点不能搞错，必须从竣工验收日开始计算。 很多企业误以为保修期是从合同签订日或工程开工日开始算，但本案明确：工程缺陷责任期自"工程实际竣工之日起计算"。某远公司工程于2017年10月26日竣工验收，保修期就应从这一天起算。到2019年10月26日满两年，2020年10月26日满三年。企业签订合同时，务必明确约定"保修期从竣工验收合格之日起计算"，避免后期扯皮。

第二，质量问题证据必须在保修期内提出，过期无效。 某远公司二审提交了2021年9月拍摄的外墙质量问题视频，但此时已超过三年保修期。法院明确指出：视频"无法证明在上述约定的工程保修金退还期限内存在质量问题"。这就提醒企业：发现工程质量问题，必须在保修期内书面通知施工方并留存证据，超期再提，法律不支持。建议企业建立质量巡查制度，竣工后第一年每季度、第二年每半年检查一次，并做好书面记录。

第三，合同条款表述要清晰准确，避免歧义。 本案中双方对"保修期满二年返还"的理解产生争议，某远公司认为应指工程完工后固定两年，但法院结合合同上下文认定应从竣工日起算。企业签订合同时，对关键条款如"保修期"、"竣工日"、"付款条件"等必须定义清楚，避免使用"完工后"等模糊表述，最好加上"自工程竣工验收合格之日起计算"等限定语。

此外，本案还暴露出两个常见问题：一是反诉不及时，某远公司想扣工期延误违约金，却未在一审提出反诉，导致二审不予处理；二是财务对账不细致，双方2020年12月对账时，某远公司已逾期支付多笔工程款，却未在对账时提出异议，导致仍需支付高额利息（按银行利率3倍计算）。

企业防范建议：

1. 竣工即建档：工程竣工验收后立即建立保修档案，标注各部位保修截止日期
2. 问题及时报：发现质量问题24小时内书面通知施工方，留存快递凭证
3. 合同要明确：保修条款写明"自竣工验收合格之日起"，避免歧义
4. 对账需谨慎：付款前核对每笔款项是否逾期，逾期利息要当期结算
5. 纠纷早处理：有争议事项应在一审中全部提出，避免"二次诉讼"增加成本

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