房地产企业未取得预售许可证收取房款需全额返还并支付利息-怀远房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0321民初4813号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年12月16日，韩某与怀远某公司达成口头协议，约定韩某购买怀远某公司开发的某房屋，韩某通过亲戚郭某的银行卡刷POS机向怀远某公司支付预付房款250000元，怀远某公司收到房款后给韩某出具了一份250000元的收据。

法院判决怀远某公司于判决生效之日起十日内支付韩某购房款250000元及利息（利息以250000元为基数，从2021年5月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际付清为止）；同时驳回韩某的其他诉讼请求。

三、核心观点分析及风险防范建议

这个看似简单的房屋买卖纠纷，实则暴露了房地产开发企业普遍存在的一个致命误区：以为在项目动工初期收点"诚意金"、"认筹金"没什么大不了，等拿到预售许可证后再补办手续就行。但法院判决告诉我们：这种想法极其危险！

企业最常犯的三大错误：

1. "先收钱，后办证"的侥幸心理
   本案中，怀远某公司还没拿到商品房预售许可证，就敢收取购房者的25万元。很多企业觉得"反正后面会办下来"，但根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 无论是定金、认筹金还是预付款，只要与房屋销售相关，在无证状态下收取都属违法。

2. 口头承诺也得算数
   本案双方只有口头约定，没有签订正式合同，但法院仍认定构成了预约合同关系。很多企业认为"没签正式合同就不算数"，这是大错特错！只要有支付凭证（如本案中的POS机刷卡记录和收据），就能证明交易事实存在，企业必须承担相应责任。

3. 不仅要退钱，还得付利息
   企业常以为"大不了退钱完事"，但本案判决不仅要退25万元本金，还要从2021年5月1日起支付利息。这意味着企业额外承担了数万元成本！法院认为，企业占用购房者资金期间应当支付合理利息，这在类似纠纷中已成为常态。

给房地产企业的三条保命建议：

✅ 预售证到手再收款
在取得商品房预售许可证前，绝不以任何形式收取购房者任何款项。即使是"茶水费"、"内部认购金"等变相收费，也属于违法行为。建议设立内部审查机制，销售部门每收一笔钱，必须经法务部门确认是否符合销售条件。

✅ 书面协议要规范完整
即使只是预约阶段，也要签订书面协议，并明确约定：房屋基本信息、价款、付款方式、交付时间、违约责任等内容。口头约定风险极高，一旦发生纠纷，企业很难自证清白。

✅ 建立资金隔离机制
如确实需要收取诚意金，应设立专门账户并与购房者明确约定：若未取得预售许可证则全额退还，并约定好退还时限。切勿将此类资金与企业日常经营资金混同，否则可能被认定为恶意占用。

特别提醒：很多企业认为"小县城管得松"，但本案恰恰发生在县级法院，说明基层法院对此类违法行为的打击力度丝毫不减。随着购房者法律意识增强，这类诉讼只会越来越多，企业切勿心存侥幸！

四、专业护航，避免踩坑

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