企业违约租金被法院大幅调低违约金-含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷

案号：(2021)皖0522民初1290号

审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年11月23日，盐城市某苑公司通过公开竞价的方式竞得含山县（都市菜园）的承租权。2018年12月6日，含山县某务局作为出租方与盐城市某苑公司就含城竹园路农贸市场租赁的有关事宜签订了《含山县国有资产租赁合同》，合同约定，该资产坐落于含山县（都市菜园），标的物（总）建筑面积约为1500平方米，租赁期限为15年。自2018年12月7日起至2033年12月6日止。第一年为市场培育期，免租金；第二年至第六年租金为38.2222万元／年。租金按年支付，须在每年11月10日前支付，先付款后租用。合同同时约定，如逾期支付租金，每逾期一天则须按日租金的5倍支付滞纳金。

2019年1月22日，含山县某务局与盐城市某苑公司签订《含山县竹园路农贸市场租赁补充协议》，约定2018年12月7日至2019年3月6日为竹园路市场改建装潢期，不计算在租赁期限内，原定租赁期往后顺延三个月。

2020年11月24日，含山县某务局向盐城市某苑公司出具了《竹园路农贸市场租金催缴通知书》，要求该公司于2020年12月10日前支付2020年3月7日至2021年3月6日期间的租金286667元（因疫情防控政策已免收三个月租金）。盐城市某苑公司法定代表人姚某胜答辩称，因租金太高，经营不下去，周边同类房屋租金低很多，曾提出终止合同，但未获解决。

法院判决盐城市某苑公司向含山县某务局支付租金286667元及逾期付款违约金，但将违约金标准从日租金的5倍（即5235元/日）大幅调低为按同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准加计30%计算。

三、案例核心观点与法律风险防范提示

这个案例看似是出租方胜诉了，但其实对双方都有重要警示。表面上，含山县某务局赢了官司，要回了租金，但原本合同约定的日租金5倍违约金（每天5235元）被法院调低到了LPR加30%，这实际上大大减少了出租方的损失赔偿。对承租方盐城市某苑公司来说，不仅欠的租金要付，还要支付违约金，经营困难时没有选择正确方式应对。

企业应该如何防范这类法律风险呢？

1. 签订合同时，别被"高违约金"吓到或诱惑到

很多企业老板看到合同里写着"逾期一天罚5倍租金"，要么觉得"这太狠了不敢签"，要么觉得"这样对方就不敢违约"。但这个案例告诉我们，违约金约定过高其实没有实际意义。法院有权根据《民法典》规定，将过分高于实际损失的违约金调低。所以，签合同时，违约金条款要合理，一般不超过实际损失的30%比较稳妥。太高了，法院不会支持；太低了，又起不到约束作用。

2. 经营困难时，别"消失"或"硬扛"，要主动沟通

盐城市某苑公司经营困难，觉得租金太高，就选择不交租金，还说"希望把资产收走"。这是非常危险的做法！企业遇到困难时，正确的做法是：

• 立即与对方联系，说明实际情况
• 提出可行的解决方案，如分期付款、减免部分租金等
• 保留沟通记录，最好形成书面协议
• 别等到对方发催款通知才回应

3. 政策变化要及时关注，但别想当然地"自己减免"

这个案子中，因为疫情政府出台了免租政策，含山县某务局确实也按政策免了三个月租金。但盐城市某苑公司不能因为"周边有不收租金的"就自行决定不交租金。企业要：

• 仔细研究相关政策文件，确认自己是否符合减免条件
• 主动向出租方申请减免，而不是直接不交
• 保留政策文件和申请记录，作为后续协商的依据

4. 合同条款要看明白，特别是"小字条款"

很多企业签合同时只关注租金、租期等大项，却忽略了支付时间、违约责任等细节。本案中，合同明确规定"须在每年11月10日前支付，先付款后租用"，但盐城市某苑公司没注意这个时间点，导致违约。签合同时要：

• 逐条阅读，特别是加粗、斜体等特殊格式的条款
• 不明白的一定要问清楚，必要时请专业律师把关
• 对关键条款可以手写补充说明，避免日后争议

5. 保留好所有证据，关键时刻能救命

含山县某务局之所以能胜诉，是因为他们保留了完整的合同、补充协议、催款通知等证据。企业日常经营中要养成保存证据的习惯：

• 重要沟通尽量通过书面形式（邮件、微信等）
• 合同、发票、付款凭证要专门归档
• 政策文件、会议纪要也要留存

这个案例给我们的最大启示是：合同不是一签了事，而是需要企业全程管理。无论是出租方还是承租方，都要把合同当回事，遇到问题及时沟通解决，别等到闹上法庭才后悔。

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