购房者断供导致开发商代偿，合同可解除并索赔-凤阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖1126民初5383号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年6月1日，凤阳某润置地有限公司与宋某签订《滁州市商品房预售合同》，约定宋某购买凤阳县一套房屋，建筑面积129.99平方米，总价610953元。付款方式为首期款130953元，余款480000元由宋某向中国工商银行某阳支行申请按揭贷款，贷款期限360个月（2019年8月8日至2049年8月8日），凤阳某润置地有限公司为该笔贷款提供连带保证责任。合同签订后，宋某付清首付款，并与中国工商银行某阳支行签订《个人房产借款及抵押合同》。但截至2021年5月13日，宋某累计4次未按时偿还银行按揭本息，导致凤阳某润置地有限公司作为担保人向银行代偿495734.27元。根据合同补充条款约定：若买受人断供导致出卖人承担保证责任，则合同自动解除，买受人需支付总房款1%的违约金（6109.53元），出卖人可从已付房款中直接扣除代偿款和违约金。

法院判决结果：

1. 解除双方签订的商品房预售合同；
2. 宋某需在10日内配合办理合同备案注销手续；
3. 凤阳某润置地有限公司返还宋某购房款610953元，但扣除代偿款495734.27元和违约金6109.53元后，实际仅需返还109109.20元；
4. 案件受理费由宋某承担。

三、核心观点：企业如何防范房屋买卖中的“断供”风险？

这个案子看似是购房者违约，实则暴露了开发商的潜在风险——当你为买房人提供贷款担保时，对方一旦“断供”，你可能被迫代偿大笔资金，甚至陷入钱房两空的困境。但判决也给出了关键启示：合同条款写得清、追责流程走得顺，企业就能化被动为主动。

为什么这么说？

• 风险点1：担保责任变“无底洞”
  开发商常为促进销售，自愿为购房者提供银行贷款担保。但一旦购房者失业、破产或恶意断供（如本案宋某），银行会直接要求开发商“兜底”还款。本案中，凤阳某润置地有限公司白白垫付近50万元，若合同没约定追偿权，这笔钱可能永远收不回。

• 风险点2：合同解除难执行
  很多企业以为“解除合同”很简单，但实践中常因条款模糊卡壳。比如：没写清“断供几次算违约”“代偿后多久能解约”，导致官司拖几年。本案开发商赢在合同补充条款明确写明：“代偿之日合同自动解除+买方需付1%违约金”，法院直接采信，10天内就判清了所有责任。

给企业的3条防坑建议：

1. 合同必须“写死”关键条款

   • 明确约定：断供几次（如累计3次）就算根本违约；代偿后合同自动解除；买方需承担代偿款+违约金（建议按总房款1%-3%设定，别太低）；开发商有权直接扣款。
   • 错误示范：只写“买方违约，卖方有权解约”——太模糊，法院可能不支持。
   • 正确操作：像本案一样，把触发条件、操作流程写进补充协议，避免口头承诺。

2. 监控还款，别等“爆雷”再行动
   开发商应和银行建立信息同步机制（比如每月查一次还款记录）。本案中，宋某断供4次后开发商才行动，其实损失已扩大。建议：

   • 断供1-2次时，立即发函催告；
   • 断供超约定次数，马上启动代偿+解约程序，别拖到银行起诉你。

3. 解约后“钱房两收”要闭环
   很多企业解除合同时只盯着房子，忘了钱！本案开发商高明在两点：

   • 用合同条款锁定“代偿款直接抵房款”，避免额外打官司追钱；
   • 要求买方配合注销备案（否则新买家无法过户），减少后续纠纷。
     记住：解约不是终点，必须确保“房子能二次销售+垫付款100%收回”，才算真正止损。

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