企业用房屋买卖合同做担保小心无效-凤台所有权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：所有权确认纠纷
案号：(2025)皖04民终555号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年，凤台县某乙有限公司（出卖人）与王某（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定将仕林金阶2幢1704室房屋出售给王某，房屋建筑面积112.11平方米，总价款462540元，王某应于2017年10月13日前付清房款，某乙公司应于2017年12月31日前交房。2018年6月8日，王某对房屋进行了装修。2019年，某乙公司向安徽凤台某有限公司申请贷款980万元，凤台县某甲有限公司为贷款提供担保，某乙公司将案涉房屋作价783424.68元向某甲公司提供反担保抵押，但未办理抵押登记。2019年1月24日，某乙公司与某甲公司签订《商品房买卖合同》，约定将同一房屋"出售"给某甲公司，总价783424.68元，双方办理了网签备案。2020年7月31日，某乙公司再次贷款980万元（用途为借新还旧），某甲公司继续担保，某乙公司仍以该房屋提供反担保。贷款到期后，某乙公司无力还款，某甲公司代偿本息1007万余元。2023年4月10日，某甲公司张贴公告声称房屋归其所有。王某因房屋权属问题起诉，要求确认房屋归其所有并办理网签备案。案涉房屋至今不能办理不动产权证。

法院判决：某乙公司和某甲公司需共同撤销房屋网签备案，某乙公司要协助王某办理新的网签备案，但驳回了王某要求直接确认房屋所有权的请求（因未办理不动产登记）。

三、核心风险提示：虚假房屋买卖担保，企业权益可能"打水漂"

这个案子看着是"一房两卖"，实则是企业踩了个大坑：用房屋买卖合同伪装成担保，结果担保权益彻底落空。

为什么某甲公司的"妙招"会失败？
某甲公司以为：和某乙公司签个《商品房买卖合同》，再办个网签备案，就能稳稳保住担保权。可法院一查就露馅了：

• 没真付款：合同写了78万多元房款，但某甲公司一分没付，反而在代偿贷款诉讼中全额要回了1000多万元本息，连"抵扣房款"都没提过；
• 动机不纯：某乙公司庭后说明写得清清楚楚——房子是"抵押担保"，不是真卖！签买卖合同只是为了保障某甲公司的担保债权；
• 漏洞明显：正常买房谁不急着网签？王某2016年买房都没办网签，某甲公司2019年"买房"却火速网签，明显不合常理。

法院直接认定：这是虚假意思表示，买卖合同无效！因为《民法典》明确规定（本案适用旧法《民法总则》），"以虚假意思表示实施的民事法律行为无效"。某甲公司空有网签备案，却因形式违法，连抵押权都算不上，最终只能乖乖撤销备案。

企业该吸取什么教训？

1. 担保别"偷工减料"：想用房屋担保债权，必须老老实实办理抵押登记！签个买卖合同+网签备案，就像用纸糊盾牌——看着结实，一碰就碎。
2. 操作要"名实相符"：如果真是买卖，必须真实付款、开发票、办过户；如果是担保，就签《抵押合同》并登记。混用两种方式，法院一定严查！
3. 证据要"铁证如山"：王某能赢，关键是他有装修合同、付款记录（父亲转账14万元）、某乙公司盖章的收据。而某甲公司拿不出付款证据，光靠一纸合同根本站不住脚。

一句话总结：企业做担保，形式合法比"自以为聪明"更重要！用买卖合同替代抵押，轻则担保落空，重则涉嫌虚假诉讼。

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