业主不能以物业服务不达标为由随意拒交物业费-肥西物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)皖0123民初7861号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2022年2月26日，合肥某物物业管理有限公司（乙方）与委托方肥西县某小区第二届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定乙方为某小区提供物业服务，物业类型为住宅及商业。合同第五条收费标准为：高层住宅1.2元/月/平方米，多层住宅0.7元/月/平方米，门面及商业及经营性用房1.8元/月/平方米。合同第九条：物业服务费用一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期首月前30日内缴纳物业服务费用，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取违约金。合同第三十一条：本合同为期叁年。自2022年3月1日起至2025年2月28日止。合同签订后，某物物业按约对案涉小区进行了物业管理服务。2025年2月28日，前述合同期满后，某物物业与肥西县桃花镇某小区第三届业主委员会再次签订《物业服务合同》，约定合同期伍年，自2025年3月1日起至2030年2月28日止，双方约定的权利义务同前述合同。

肥西县某健健身馆前身为肥西县某健健身馆，系个体工商户，2025年3月21日工商登记变更为个人独资企业。自2021年起，某健健身馆承租案涉房屋经营至今，案涉房屋建筑面积251平方米，某健健身馆与出租方约定案涉房屋物业费由某健健身馆直接向物业服务人交纳。自2023年1月1日起，某健健身馆一直未交纳物业管理费，在某物物业催告后仍未交纳。

判决结果：
法院判决肥西县某健健身馆向合肥某物物业管理有限公司支付2023年1月1日至2024年12月31日的物业管理费10843.2元，但驳回了物业公司要求支付2025年物业费及违约金的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子给我们企业提了个醒：不能因为觉得物业服务"不够好"就随意不交物业费。某健健身馆说物业公司的服务不到位，小区环境脏乱、设备破旧、屋顶漏水也不修，所以拒绝交费。但法院认为，即使物业服务存在一些小问题，也不能成为完全不交物业费的理由。

为什么呢？因为物业费是用来维持整个小区正常运转的"血液"——它要支付保安工资、清洁工费用、电梯维护、绿化养护等基本开支。如果大家都因为"不满意"就不交费，整个小区的管理就会瘫痪，最后损害的是所有业主的利益。

不过，这个案子也告诉我们：物业公司的权利也不是无限的。法院没有支持物业公司要求2025年物业费的请求，因为这部分费用还没到缴纳期限；也没有支持违约金，因为物业公司发现业主不交费后没有及时催收，放任问题扩大，自己也有责任。

对企业的重要提示：

1. 作为业主/租户：如果你觉得物业服务质量有问题，不要简单地"不交费"了事。正确的做法是：

   • 保留好证据（拍照、录像、记录问题发生时间和情况）
   • 通过业主委员会正式提出整改要求
   • 必要时可以向物业主管部门投诉
   • 实在解决不了，可以考虑通过法律途径要求减免部分费用，而不是完全不交

2. 作为物业公司：要定期做好服务记录，比如：

   • 每天的清洁、维修工作日志
   • 重要设备的维护保养记录
   • 业主投诉的处理情况
   • 定期向业主公示服务情况和费用使用情况
     同时，发现业主欠费要及时催收，不能等到积压一大笔才行动，否则可能像本案一样拿不到违约金。

3. 合同约定要清晰：无论你是物业公司还是业主，在签合同时一定要明确：

   • 服务标准具体是什么（不能只写"提供良好服务"这种模糊话）
   • 收费标准和缴纳时间
   • 问题处理的流程和时限
   • 违约责任怎么计算

记住：物业和业主是"一条绳上的蚂蚱"，关系好才能让小区越来越好。遇到问题要积极沟通解决，而不是互相"赌气"。

作为企业，无论是物业公司还是使用物业的企业，都应当重视合同管理，规范服务流程，保留完整证据，才能在发生纠纷时保护自己的合法权益。如果您的企业经常面临合同履行、证据保留等方面的困扰，征和律师事务所的专业法律顾问服务可以为您提供极高的性价比支持，我们还提供先试用满意后付款的灵活合作模式，让您零风险体验专业法律服务的价值。