拖欠物业费必须支付，但服务瑕疵可免违约金-肥西物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)皖0123民初6669号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年12月2日，安徽某房地产开发公司与上海某物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定由上海某物业公司为肥西县某小区提供物业管理服务，物业费标准为别墅4.5元/月/㎡，费用每半年预缴一次。2018年5月8日，业主钱某与上海某物业公司合肥分公司签订《前期物业管理服务协议》和《某小区业主临时管理规约》，确认物业费标准相同，并承诺从入住起缴纳费用。钱某房屋面积为482.59㎡，于2017年7月26日入住。但自2019年8月1日起至2023年2月28日，钱某一直未交物业费。期间，上海某物业公司于2023年5月5日委托上海某律师事务所发函催缴，邮件于次日签收，钱某仍拒绝支付。另查明，2022年9月27日该小区业主委员会成立，上海某物业公司继续服务至2023年3月25日退场。

法院判决：钱某需在10日内向上海某物业公司支付拖欠的物业费93,378.8元（计算方式：482.59㎡ × 4.5元/月/㎡ × 43个月），但驳回了物业公司要求按LPR四倍支付逾期利息的请求。

三、核心风险提示：企业如何避免“赢了官司却少拿钱”？

这个案例看似简单——业主欠费就得补交，但背后藏着企业常踩的“大坑”：物业费能追回，违约金却一分没拿到。为什么？法院明确说了，纠纷是因为“物业服务存在瑕疵”，比如卫生不到位、维修不及时等常见问题。一旦业主拿服务缺陷当理由拒交费，企业再想收高额滞纳金就难了！

对企业来说，三大风险必须防范：

1. 合同签得再漂亮，服务跟不上也是白搭
   案例中，前期合同和业主协议都写得明明白白，钱某也签字承诺了，所以欠费9万多元一分不少要补上。但企业常忽略一点：服务过程才是关键证据。如果业主投诉漏水3次才修好、垃圾清运总拖延，这些瑕疵一旦被法院采信（比如业主拍照、录视频举证），违约金直接“归零”。建议：

   • 服务时留痕！每次维修、巡检都拍照、填记录表，让业主签字确认；
   • 定期发服务简报给业主，既展示工作，也堵住“服务差”的借口。

2. 催缴费不能光靠“发个函”，程序错了钱难要
   上海某物业公司发了律师函，法院认了催缴程序合法，这才保住本金。但很多企业催费时犯低级错误：

   • 只打电话不发书面通知，业主说“没收到”就白忙活；
   • 催缴间隔太长（比如欠费2年才行动），超过诉讼时效可能钱打水漂。
     正确做法： 欠费1-2个月就发《缴费提醒函》，留邮寄凭证；半年不交再升级为律师函，全程用邮政EMS（保留签收记录），别用微信、短信——法院可能不认！

3. 业委会成立后，别以为合同自动失效
   案例里，2022年9月小区业委会成立了，但物业公司继续服务到2023年3月，法院仍认定原合同有效。很多企业误以为“业委会一来，老合同就作废”，慌慌张张退场，反而丢了收费权。记住： 新物业没正式接替前，原合同继续管用！企业该：

   • 主动和业委会谈续约，签书面协议；
   • 如果谈崩了，必须等到新物业进场当天再退场，中间一天空档都不能有，否则业主会说“没人管事凭什么交钱”。

一句话总结： 物业费欠了就得还，但服务出问题，违约金可能全泡汤。企业别光盯着合同条款，日常服务才是“印钞机”——做好了，钱收得稳；做砸了，赢了官司也少赚钱。

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