商业租赁消防不达标将导致合同解除-中牟租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)豫0122民初18299号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

河南某有限公司（以下简称都旺公司）与中牟县东风路街道办事处某村民委员会于2023年4月11日签订《房屋租赁合同》，某村民委员会将中牟县东风路街道小潘庄村潘家苑小区临街商铺（面积约19839.07㎡）租赁给都旺公司，租期15年，自2023年4月26日起至2038年4月25日止。合同约定某村民委员会享有出租房屋的所有权和使用权，但尚未办理房屋所有权证及土地使用权证，都旺公司对该权属现状完全了解，并确认自愿租用该房屋。合同签订后，都旺公司经过设计、装修、招商，现"大润发"商超在某村民委员会已交付的房屋中进行经营。经营过程中，中牟县消防救援大队于2024年3月8日向都旺公司作出行政处罚决定书，责令其停止营业，并处罚款5万元。另查明，某村民委员会至今仍未将案涉《房屋租赁合同》约定的部分房屋交付给都旺公司。

法院判决结果：解除双方于2023年4月11日签订的《房屋租赁合同》，案件受理费由某村民委员会负担。

三、核心观点与风险提示

这个案子给我们敲响了警钟：商业租赁中，消防验收不合格就是"硬伤"，直接导致合同目的无法实现，就算合同签了、装修做了、店铺开了，也可能一夜回到解放前！

很多企业老板在租赁商铺时，只看中位置好、价格低、面积大，却忽视了最基本的要求——房屋是否合法可用。本案中，都旺公司明明知道房子没有房产证，还在合同里写明"完全了解并自愿租用"，也投入了大量资金进行装修和招商，但最终因为消防验收不合格被消防部门责令停业，一年的心血打了水漂。

法院为什么支持解除合同？关键点在于：用于经营超市、商场等人员密集场所的房屋，必须经过消防验收合格才能投入使用！ 这不是可有可无的"软要求"，而是《消防法》明文规定的"硬杠杠"。即使合同里写了"现状交付"、"承租方已了解"，也不能改变这一基本法律要求。

对企业来说，防范此类风险的实操建议：

1. 签约前必须查消防：在签合同前，务必要求房东提供消防验收合格证明。可以到当地消防部门官网查询，或者直接去窗口咨询。不要轻信"马上就能办下来"的口头承诺。

2. 合同里要设"安全阀"：在租赁合同中明确写明："若房屋未通过消防验收，承租方有权解除合同且不承担违约责任，出租方应退还已付租金并赔偿损失"。不要被"现状交付"的模糊条款糊弄过去。

3. 租金支付要分步：不要一次性支付大额租金，特别是长期租赁。可以约定"消防验收通过后再支付主要租金"，或者按月/季度支付，给自己留足风险缓冲期。

4. 不要被"免租期"冲昏头脑：本案中给了6个月免租期（3个月免租+3个月装修），很多企业以为"先装修开业再说"，结果装修完却开不了业。记住：没有消防许可的装修，都是在给房东"免费装修"！

5. 遇到问题及时留证：一旦发现消防问题，立即书面通知房东，并保留快递单、微信记录等证据。不要只是口头沟通，否则打官司时说不清是谁的责任。

本案还有一个教训：即使部分房屋已经交付并正常经营（本案中大润发已开业），只要整体消防不合格，整个合同目的就无法实现。企业不要抱侥幸心理，以为"先开一部分也能赚钱"，法律风险往往在不经意间爆发。

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