买房人满足这四个条件就能阻止银行收房 - 永城执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2024)豫1481民初13490号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年，宋某和余雷签订《售房协议书》，约定宋某以11万元购买余雷名下位于永城市某小区的房屋（房产证号：字第201306722号）。2015年8月17日，余雷出具收条确认收到全部房款11万元。此后宋某一直居住在该房屋内，并从2019年起缴纳水费。

2020年，河南永城某有限公司（以下简称“永城农商银行”）因与余雷、庞某的金融借款纠纷，持法院生效调解书申请强制执行。该调解书确认永城农商银行对余雷名下抵押房产（含案涉房屋）享有优先受偿权。2023年12月，法院查封了案涉房屋。宋某提出执行异议，主张自己已买房并实际居住，要求中止执行。法院最初裁定中止执行后，永城农商银行提起执行异议之诉，请求继续执行该房屋。

法院判决结果：驳回永城农商银行的诉讼请求，宋某有权阻止银行对该房屋的强制执行。

三、企业必须警惕的三大法律风险

这个案子表面是“银行收不回抵押房”，实则是给所有企业敲响警钟：你以为牢牢抵押的房产，可能早就不属于债务人了！ 重点看法院支持宋某的四个关键条件，企业日常交易中极易踩坑：

1. “签合同时配偶没签字”=埋下大雷

余雷卖房时，妻子庞某全程不知情（庞某在庭审中称“余雷从没提过房子的事”）。但法院认为：宋某在法院查封前已签订有效合同，且余雷是房产证登记人，合同本身合法。
企业风险提示：

• 企业接受房产抵押前，必须查清房产是否为夫妻共有！
• 若是夫妻共有房产，必须夫妻双方共同签字抵押，否则可能像本案银行一样“竹篮打水”。
• 建议：办理抵押登记时，要求对方提供结婚证、配偶同意抵押声明书（需面签），避免“被不知情”。

2. “现金收条+口头承诺”可能让你血本无归

宋某仅凭一张“收到11万元购房款”的收条和水费记录，就证明了“已付全款+实际入住”。而银行辩称“无转账凭证”，法院却认为：长期居住事实比转账记录更有说服力。
企业风险提示：

• 企业作为卖方：收房款必须通过银行转账，备注“购房款”，保留流水！现金交易等于主动制造纠纷。
• 企业作为买方：付款后立即换锁、交水电费、办物业登记，用生活痕迹证明“你已实际入住”。
• 特别注意：口头承诺“很快过户”最危险！本案宋某因“未及时办过户”差点丢房，企业交易务必30日内完成过户。

3. “抵押权≠绝对安全”，小心买房人“后来居上”

银行认为“我有抵押权，买房人只是普通债权”，但法院明确：买房人同时满足四个条件时，权利优先于银行抵押权！

✅ 查封前签合同 ✅ 查封前已占房
✅ 已付全款 ✅ 非因自身原因未过户

企业风险提示：

• 接受房产抵押不是“万事大吉”！贷前必须实地调查：
  • 房子里是否有人住？（可能是真实买房人）
  • 房产证是否满5年？（长期未过户的房产风险极高）
• 发现异常立即要求债务人说明，必要时暂停放款。

给企业的行动建议

1. 做抵押前先“扫楼”：亲自上门查看房屋状态，拍照记录居住情况；
2. 付款必留痕：合同写清“现金付款需卖方出具公证收据”，否则一律转账；
3. 过户要趁早：房屋买卖后，15日内必须启动过户程序，拖延超30天将丧失法律保护。

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