购房者未付清首付款导致无权主张解除合同-荥阳商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷

案号：(2025)豫01民终2846号

审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实及判决结果

2019年5月16日，刘某与荥阳市某有限公司签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买该公司开发的位于荥阳市的商品房一套，房屋总价731,604元，约定2021年6月30日前交付该商品房。2020年2月3日刘某与中国某有限公司荥阳支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款512,000元。刘某支付了首付款30,604元，维修基金5740元，登记费120元，但剩余首付款189,000元未付。2019年6月1日郑州市某关于臭氧轻度管控调整为中度管控的通知，停工30日以上。自2019年7月1日至2022年12月8日期间，荥阳市某有限公司因天气、疫情原因多次停工。涉案房屋逾期未交付，刘某以逾期交房超过三年半为由，向法院起诉要求解除商品房买卖合同和借款合同，并要求返还已付房款、维修基金等费用。

法院经审理认为，刘某至今尚欠荥阳市某有限公司189,000元房屋首付款未付，依据合同约定，买受人逾期付款，开发商可以延期交房。同时，在2019年6月至2022年12月期间，存在合同明确约定的大气污染防治、新冠疫情等应当顺延交付期限的因素。涉案房屋主体已完工，仅剩余市政配套工程、绿化及零星工程在施工中，合同目的能够实现。一审法院判决驳回刘某的诉讼请求，二审法院维持原判。

三、核心观点与企业法律风险防范

这个案例告诉我们一个重要的法律规则：在房屋买卖交易中，购房者没有按合同约定支付全部房款，开发商就有权顺延交房时间，购房者不能以此为由要求解除合同。

很多企业老板可能会觉得奇怪：明明是房子没按时交付，为什么法院还判购房者败诉呢？其实关键在于合同约定和履行顺序。本案中，购房合同明确约定"买受人逾期付款，出卖人可据实延期向买受人交付房屋"。刘某只付了3万多的首付款，还有18万多没付，这本身就构成违约。就像你去餐馆吃饭，说好先点单再付钱，结果你只付了部分钱就想要求店家马上上菜，这明显说不过去。

另外，开发商延期交房还有两个正当理由：一是政府大气污染防治要求停工，二是新冠疫情。这些都是合同中明确约定的"可据实延期"的情形。很多开发商在签订合同时不重视这些条款，或者遇到问题不敢主张权利，结果吃了大亏。

对企业来说，这个案例提醒我们：

1. 合同条款要写清楚：在签订合同时，一定要把可能影响履行的各种情况都考虑进去，特别是不可抗力、政府行为等因素。不要觉得这些条款"用不上"就省略，关键时刻它们就是企业的"护身符"。

2. 保留好证据：本案中开发商提供了停工通知、施工照片等证据，证明延期是由于客观原因。企业平时要注意收集和保存各类证明材料，包括政府文件、停工通知、施工记录等。

3. 严格按合同约定履行：如果对方违约在先（如未按时付款），企业要敢于主张权利，但也要注意程序合法。可以发书面通知说明情况，而不是简单地"置之不理"。

4. 不要轻信口头承诺：刘某声称与开发商另有分期付款协议，但拿不出书面证据。企业之间的任何约定最好都形成书面文件，避免"空口无凭"。

5. 关注"保交楼"政策：本案中涉案项目被列为保交楼项目，有政府专班协调推进。企业要密切关注国家和地方政策，善用政策资源化解风险。

很多房地产企业现在面临资金压力，容易忽视合同管理。但恰恰在这种时候，更要用好法律武器保护自己。本案中开发商正是因为严格依据合同约定，才成功避免了巨额赔偿。

作为企业法律顾问，我们经常看到一些企业因为合同管理不规范而陷入被动。其实，只要在签合同前多花一小时咨询专业律师，就可能避免后续几万元甚至几十万元的损失。我们征和律师事务所提供的企业法律顾问服务，正是帮助企业把风险挡在门外。我们的服务有极高的性价比，可以先试用满意后付款，让企业真正感受到"花小钱办大事"的价值。如果您想了解如何更好地防范合同风险，欢迎咨询我们的专业团队。