长期拖欠租金将导致房屋被收回——荥阳租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)豫0182民初5272号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

自2014年至今，王某一直租赁荥阳某土有限公司的某厂房（东）。2018年9月20日，双方签订《承包协议》，约定：

• 承包期限为2018年10月1日至2019年9月30日，如继续使用需提前一个月支付下期承包费；
• 乙方必须一次性交清承包费102100元，否则甲方有权停止使用；
• 水电费由乙方自理，每月清算不得拖欠；
• 若乙方延期不交承包费，甲方有权要求乙方停止使用。
  2021年，经双方协商，每年承包费调整为92100元。
  王某尚欠2021年租赁费42100元、2022年租赁费2100元、2023年租赁费92100元，共计136300元未支付；另欠电费15738元、水费455元（微信记录为证）。

法院判决：

1. 王某30日内搬离厂房并恢复原状（拆除钢架棚和提升机）；
2. 支付拖欠租金136300元及违约金（按年利率6%计算）；
3. 按每月7675元支付2024年10月1日起的占用费；
4. 支付水电费16193元。

三、企业法律风险防范指南：3个致命疏忽要避开！

1. 别让"口头约定"埋下大雷
本案中，2021年租金从10万降到9万多，双方只有口头协商，没有签补充协议。结果打官司时，原告只能靠微信催款记录证明欠款金额，差点因证据不足败诉！
风险提示：

• 租金调整、期限延长等重大变更，必须签订书面补充协议；
• 没签协议就继续使用？等于把主动权交给对方！本案中因王某持续占用厂房，法院认定形成事实租赁关系，但若对方突然搬走，企业可能连租金都追不回。

2. 违约金写太高反而"自损八百"
原告主张按年利率13.8%收违约金，法院直接砍到6%！为什么？因为《民法典》规定违约金不能"过分高于实际损失"，而当前市场贷款利率普遍在4%-6%。
实操建议：

• 签合同时违约金别超LPR（贷款市场报价利率）的1.3倍（目前约4.2%×1.3≈5.5%）；
• 明确写清"损失包括但不限于租金、房屋空置费、清收费用"，这样法院才可能支持更高赔偿。

3. 拖延追款=给对方"赖账许可证"
王某从2021年就开始欠钱，企业拖到2025年才起诉。结果：

• 欠款时间越长，对方转移财产风险越大；
• 法院只支持起诉后按6%算违约金，早两年追讨能多拿近万元利息！
  血泪教训：
• 欠租超30天立即发《催款函》（微信、邮件都要留痕）；
• 欠租满60天果断启动解约程序，别因"老客户"心软——本案中王某欠3年租金，法院才判令其搬离。

额外提醒：

• 合同名称要"名副其实"！本案《承包协议》被法院认定为租赁合同，若真想签承包合同（比如包含经营权），必须明确写清"乙方自主经营、自负盈亏"等条款；
• 交房时拍视频！王某私自建钢架棚，企业被迫花时间精力要求恢复原状，若当初交接清单注明"不得改造结构"，维权会轻松得多。

征和律师事务所企业法律护航服务
很多企业觉得法律顾问"贵又没用"，其实是我们把专业服务"降维"了：
✅ 极高的性价比——1个专职律师团队服务，费用不到企业自行雇佣法务的1/3；
✅ 先试用满意后付款——签订3个月体验期合同，解决实际问题再续费；
✅ 专治"合同模糊"——我们帮客户把"承包协议""合作框架协议"等模糊合同，全部梳理成权责清晰的法律文书，避免本案式被动。
（注：本文案例已隐去敏感信息，如需定制企业合同审查清单，可联系获取免费模板）