租赁合同必须明确约定终止时间和租金计算方式-林州租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)豫05民终116号
审理法院：河南省安阳市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年12月8日，林州某公司作为甲方与贵州某矿业公司大方县竹园乡迎峰某煤矿签订《采煤设备租赁合同》，约定租赁期限三年，月租金50万元（不含税）。2020年8月12日，双方签订《补充协议》，将租赁期限顺延，月租金调整为41.7万元（不含税）。

2021年10月8日，双方再次签订《采煤设备租赁合同补充协议》，约定租期从2019年5月1日起至2021年10月31日止，共30个月，按1000万元（不含税）计算，含税1130万元。协议还约定：2021年11月1日起，月租金为41.7万元；租赁期限按工作面结束，设备回撤至地面，经林州重机验收，确认租赁设备完整最后一台支架升井，租赁期结束；期间租赁时间减去回撤时间一个月不计算租赁费；乙方租期到期应提前10天通知甲方。

2021年12月28日，毕节某煤业公司发函称："我矿已经推采到停采线，时间为12月31日，回撤时间为2022年1月5日...租赁终止时间2021年12月底。"

2022年4月16日，毕节某煤业公司向林州某公司发送工作联系函："其余121部架子，回撤升井立马给贵公司返回，请注意查收，也正式通知贵公司，请派人员到矿现场核实，核实后我矿予以发货。"

双方对租赁期限和租金标准产生争议：毕节某煤业公司认为租赁期应计算至2022年2月5日，月租金应为41.7万元；林州某公司认为租赁期应计算至2022年3月31日，月租金应为含税471210元（41.7万+13%税）。

法院判决：一审判决毕节某煤业公司支付林州某公司租赁款552万余元及违约金，二审法院维持原判，支持林州某公司关于租赁期至2022年3月31日结束、月租金按含税471210元计算的主张。

三、法律风险防范提示

这个案例告诉我们，一份模糊的租赁合同能让企业损失数百万元！为什么毕节某煤业公司会败诉？主要有两个关键问题：

1. 租赁期限约定不清，留下巨大隐患

   合同约定"以最后一台支架升井为租赁期限结束"，但没有明确如何确认"升井"的具体标准和时间节点。毕节某煤业公司认为2022年3月5日最后一台支架升井，租赁就结束了；而法院却根据2022年4月16日的工作联系函中"回撤升井立马给贵公司返回，请注意查收，也正式通知贵公司"的表述，认定租赁期到2022年3月31日才结束。

   给企业的建议：租赁合同中一定要明确约定：

   • 租赁终止的具体条件（如"设备全部升井至地面指定位置，并经双方书面确认"）
   • 确认方式（必须书面通知并附验收清单）
   • 通知期限（不要只说"提前通知"，要写明"提前XX天书面通知"）
   • 计算截止日的规则（如"以双方签字确认的交接单日期为准"）

2. 租金计算方式表述模糊，引发税费争议

   合同写明"月租金41.7万元（不含税）"，但没有明确说明实际支付时是否需要加收税费。毕节某煤业公司认为只需支付41.7万元，而法院根据补充协议中"不含税租金为1000万元，含税为1130万元"的表述，支持了林州某公司加收13%税费的主张，导致每月多付5万余元，4个月就多出20多万元。

   给企业的建议：在合同中约定价格时务必明确：

   • 是含税价还是不含税价（建议直接约定为含税价，避免后续争议）
   • 税费由哪方承担（如"含13%增值税"）
   • 开票义务（如"甲方收到款项后5个工作日内开具增值税专用发票"）
   • 争议解决方式（明确约定税务争议的处理规则）

此外，这个案例还提醒企业：工作联系函、微信记录等日常沟通文件可能成为法庭上的关键证据！毕节某煤业公司在2022年4月16日的函件中使用了"正式通知"等表述，却在法庭上不承认其法律效力，结果被法院直接采信作为认定事实的依据。

重要提醒：签合同不是走过场！企业负责人不要只关注金额和期限，还要仔细审查每个条款的表述是否清晰、无歧义。一次看似"差不多"的合同约定，可能让企业付出数倍于合同金额的代价。

作为企业法律顾问，我建议企业建立"合同三审制"：业务人员审需求、财务人员审金额、法务人员审风险。特别是涉及长期租赁、设备租赁等复杂合同，务必请专业律师把关，避免因小失大。

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