企业拖欠租金违约金可能被大幅调低-襄阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0691民初3721号
审理法院：湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院

二、案件事实与判决结果

王某购买襄阳高新区某广场商铺，并与襄阳某置业有限公司签订《委托经营管理合同》（实为租赁合同），约定：

• 租期10年（2015年1月1日至2024年12月31日）
• 租金分三档：前3年按购房款8%（年租6758元），中间3年9%（年租7603元），后4年10%（年租8448元）
• 每年1月1-31日支付上一年度租金
• 违约条款：逾期支付按"当年收益部分日万分之五"付违约金

合同履行中，襄阳某置业公司仅付清2016年前租金，2017年仅付1000元，之后8年租金全部拖欠。合同期满后（2025年1月），该公司未返还商铺，王某于2025年3月发现商铺仍被占用。2025年7月15日，王某才办妥收房手续。

法院判决结果：

1. 襄阳某置业公司支付拖欠租金62359元（非原告主张的76876.8元）及违约金（按日万分之二计算，非合同约定的日万分之五）
2. 支付合同到期后占用费4513元（2025年1月1日-7月15日）
3. 驳回王某其他诉讼请求（如高额违约金主张）

三、企业法律风险防范要点

1. 违约金约定过高≠能全额拿到

本案中，合同约定"日万分之五违约金"（年化18.25%），但法院直接调低至"日万分之二"（年化7.3%）。为什么？

• 《民法典》规定：违约金过分高于实际损失的，法院可调低
• 本案租金拖欠损失主要是利息，按LPR（贷款市场报价利率）约3.45%，而原约定18.25%远超实际损失

企业应对：
✅ 签约时主动约定合理违约金（建议不超过LPR的4倍，目前约13.8%）
✅ 避免盲目照抄模板条款，应结合行业特点设定
❌ 别以为"写得越高越保险"，法院会综合市场利率、实际损失来调整

2. 合同到期不退房=白送使用费

该公司2024年12月31日租约到期，却拖到2025年7月才交房，白白多付4513元占用费。更糟的是：

• 未能证明"已通知对方收房"（仅拍搬空照片无效）
• 占用期间若发生安全事故，还可能承担侵权责任

企业应对：
✅ 租约到期前30天书面通知交房，并保留邮寄凭证
✅ 拍摄搬离视频（含时间水印）、发短信/邮件确认
✅ 拒绝"口头商量"，所有交接必须留痕

3. 拖欠租金的"连锁炸弹"

本案拖欠8年租金，最终付出三重代价：
① 本金损失：62359元租金
② 违约金：按日万分之二累计（虽调低但仍持续计息）
③ 占用费：4513元白送不说，还延长了违约时间

特别提醒：

很多企业以为"拖一拖就能缓一缓"，但法院判决后：

• 拖欠时间越长，违约金基数越大
• 可能被申请强制执行（影响征信、账户冻结）
• 诉讼费100%由违约方承担（本案被告另付1561元）

风险防范行动清单

企业老板常问："签合同时请律师贵不贵？" 其实，一次诉讼的成本够做3年法律顾问。就像本案中，被告光诉讼就多花近万元（违约金+占用费+诉讼费），而专业审核合同只需几百元。

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本文案例源自公开裁判文书（案号：(2025)鄂0691民初3721号），人物名称已按规范脱敏处理。企业风控无小事，早一步预防，少百万损失。