不动产转让中租金归属以产权登记时间为准，而非协议签订日-孝感不当得利案例解读

一、案例检索信息

案由：不当得利纠纷
案号：(2025)鄂0902民初2164号
审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年11月28日，原告孝感某设有限责任公司（以下简称"某乙公司"）、被告湖北某房房地产开发有限公司（以下简称"某甲公司"）、案外人湖北某贸实业集团有限公司、中国某股份有限公司孝感市直支行共同签订《债权转让协议》《财产抵债协议》，中国某股份有限公司孝感市直支行享有的对被告的债权转让给原告，并将被告所有的位于毛陈镇商业综合楼的不动产抵偿给原告，用于清偿转让的债务。其中，协议约定：抵债财产如需办理权属变更登记，乙方、丁方应在协议签订后5个工作日内办妥变更登记至甲方指定的第三方名下；该变更登记作为交付手续的一部分。2023年2月9日，位于毛陈镇商业综合楼已变更登记在原告名下，为其单独所有。

另查明，2017年8月24日，被告作为出租人与承租人孝感某商贸有限公司签订《租赁合同》，约定将毛陈镇商业综合楼的部分房屋出租给承租人，租期自2017年11月1日至2037年10月30日。2021年12月13日，被告与孝南区某超市毛陈店（原孝感某商贸有限公司）签订《补充协议》，约定将2022年11月至2024年11月期间的租金调整为100万元，并于2024年11月13日、11月14日分别向被告转账支付50万元付清上述租金。

法院判决：被告湖北某房房地产开发有限公司向原告孝感某设有限责任公司返还租金864,381.66元及资金占用期间的利息（自2025年4月14日起计算）；驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费由原告负担1,872元，被告负担11,928元。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子看似简单，却暴露了企业在资产转让过程中一个非常普遍的法律盲区：很多人以为签了转让合同，资产就是自己的了，实际上并非如此！

为什么原告只拿回了86万多，而不是主张的100万？

原告认为，2022年11月28日签了《财产抵债协议》，按照协议约定"协议签订后5个工作日内"就要完成交付，所以从2022年12月5日开始，房子就是自己的了，这段时间的租金应该归自己。但法院没有支持这个观点。

法院明确指出：不动产所有权的转移，必须以办理产权变更登记为准，而不是以合同签订时间为准！ 《民法典》规定得很清楚：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。原告是在2023年2月9日才拿到不动产权证书的，所以只有从这一天起，房子才真正属于原告，才有权收取租金。

举个通俗的例子：你买了二手房，签了合同付了定金，但还没过户。这时房子还在原房东名下，如果租客把租金交给原房东，你是不能直接要求原房东把租金还给你的，因为房子还没正式过户到你名下。只有等房产证上写上你的名字那天起，之后的租金才归你所有。

企业应如何防范此类风险？

1. 明确产权变更时间点，别被"协议签订日"迷惑
   很多企业以为签了转让合同就万事大吉，其实不然。务必在合同中明确约定："产权转移以完成登记为准"，并精确计算从登记之日起算的各项权益。本案中，原告如果在合同中直接约定"自产权登记完成之日起，标的物产生的收益归受让方所有"，就能避免后续纠纷。

2. 租赁资产转让时，务必处理好"过渡期"问题
   本案中，房子在转让前已经出租，且承租人一次性支付了多年租金。企业在转让已出租资产时，应当：

   • 在转让合同中明确约定：已收取的租金如何分割
   • 要求原出租人退还转让日后对应的租金部分
   • 或者直接让承租人与新业主重新签订租赁合同
     避免出现"钱被原业主收走，新业主却得不到"的尴尬局面。

3. 及时办理产权变更登记，别拖拖拉拉
   本案中，《财产抵债协议》约定"协议签订后5个工作日内"完成变更登记，但实际上拖到2023年2月9日才完成。如果原告及时催促办理登记，就能更早开始享有租金收益。建议企业在合同中明确约定逾期办理登记的违约责任，并设定明确的办理时限。

4. 租金周期要精确计算，别按"大概时间"主张
   法院在计算租金时非常精确：将100万元租金折算为每天1369.86元，再乘以实际天数（631天）。企业在主张类似权益时，应当准备详细的计算依据，避免因计算方式不准确而损失部分权益。

5. 合同条款表述要清晰无歧义
   本案《补充协议》中"2022年11月至2024年11月期间的租金"表述不严谨，法院最终将其解释为"2022年11月1日至2024年10月31日"。企业在起草合同时，应避免使用模糊的时间表述，明确起止日期，如"自2022年11月1日0时起至2024年10月31日24时止"。

给企业的重要提醒

资产转让不是签个合同就完事了！特别是涉及已出租的不动产时，务必记住三点：

1. 产权不登记，权益不算数——只有房产证上写上你的名字，房子才算真正属于你；
2. 租金要细分，天数要精确——转让日前后的租金要明确划分，最好精确到天；
3. 合同要周全，过渡期要管——在合同中专门约定转让过程中的收益归属问题。

很多企业因为忽视这些细节，白白损失了几十万甚至上百万的收益，还不得不花时间和金钱打官司。与其事后补救，不如事前防范！

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