出租人未排除第三方妨害致合同解除，企业需确保租赁物适租 - 孝感房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0902民初2259号
审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年下半年，罗某作为甲方和乙方中国某通信孝感分公司签订《营业部2019年至2024年教育路CRAN场地租赁合同》，约定：罗某将位于孝感市孝南区路号的35平方米场地出租给中国某通信，用于建设移动通信基站（站点编码为宝成路CRAN5），租期从2019年9月1日至2024年12月31日，总租金72000元，分期支付（2019年9-12月租金4500元已付清，后续每年6月30日前付13500元）。合同签订后，罗某交付了场地，但2020年4月14日，中国某通信在搭建机房时被罗某的邻居阻挠施工，罗某报警后民警建议“处理好再施工”，双方协商无果。中国某通信随后提出解除合同并撤场，转而在附近其他地段重新租赁场地建基站。

法院判决：中国某通信只需支付2020年1月1日至4月14日（共105天）的租金3883.56元，驳回罗某要求支付剩余67500元租金及10800元违约金的请求。

三、核心风险提示：出租人不能只“交钥匙”，更要保证“能用房”

这个案例的核心教训很简单：企业签租赁合同时，出租人不仅要把房子交出去，还得确保房子能按合同约定用起来。如果第三方（比如邻居）闹事导致承租人用不了房，出租人必须主动解决；否则，合同可能被解除，租金也收不全！

为什么罗某只拿到3800多元？因为法院认定：

1. 出租人的“适租义务”是硬性要求：合同写明场地用于“建设基站”，但邻居阻挠时，罗某作为房东没摆平问题（比如协调邻里或报警处理），等于没尽到基本责任。
2. 承租人有权“及时止损”：中国某通信发现根本建不了基站，立刻换地方租新场地，这不算违约，反而是合理保护自己。
3. 租金只算“实际使用期”：房子从2020年4月14日就闲置了，企业自然不用再付钱，只补交之前3个多月的费用。

对企业老板的实用建议：

• 如果你是出租方（房东）：

  • 签合同前先“扫雷”：检查场地有没有潜在纠纷（比如邻居可能反对施工），别等客户进场了才手忙脚乱。
  • 合同里写清楚责任：加上“出租人负责协调第三方干扰”等条款，避免甩锅给承租人。
  • 出问题马上行动：邻居闹事？24小时内出面协商或报警，保留聊天记录、出警证明，证明你尽力了。

• 如果你是承租方（租客）：

  • 遇到阻碍立即通知房东：用书面形式（微信/邮件）说明问题，别光口头抱怨。
  • 保留关键证据：像本案的报警记录、施工受阻照片，都是法院认可的“救命稻草”。
  • 别硬扛损失：如果房东拖着不解决，及时搬走并签新合同（像中国某通信那样），否则可能被反告违约。

记住：租赁不是“一手交钱一手交房”就完事！ 房子能不能真正用起来，才是钱能不能收齐的关键。很多企业吃亏就吃在以为“合同签了就稳了”，结果被小纠纷拖垮大生意。

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