房屋断供致开发商代偿可依法解除合同-孝感房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0902民初7698号
审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年6月12日，被告房某、李某与孝感某投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买孝感市乾坤大道城市广场幢**号房屋，总价款450283元。付款方式为首付款100383元，剩余350000元办理公积金贷款，由孝感某投资发展有限公司提供阶段性担保。补充协议第五条约定：若买受人逾期还款导致出卖人承担保证责任，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付房价款10%违约金、配合办理解除手续。
2016年7月，房某、李某以所购房屋抵押申请35万元公积金贷款。但自2022年2月起，二人连续逾期六期未还贷。2023年11月，法院判决二人偿还公积金中心本金289771.54元及利息等共计307683.96元，孝感某投资发展有限公司承担连带责任。2024年2月，法院从该公司账户划扣307683.96元。2024年3月4日，该公司向房某邮寄解除合同通知书（3月6日签收），要求解除合同并办理撤销手续。房某未到庭，李某辩称已离婚未收到通知，主张合同不应解除。

法院判决结果：

1. 确认《商品房买卖合同》于2024年3月6日解除；
2. 房某、李某需协助办理房屋备案登记、预告登记撤销手续并返还房屋；
3. 孝感某投资发展有限公司扣除代偿款307683.96元、违约金45028元及利息6529元后，将剩余91042元返还二人；
4. 驳回原告其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险？

核心风险点：购房者断供，开发商代偿后能否顺利解除合同？
本案看似简单，却暴露了开发商常踩的"三大坑"：

1. 合同条款写得模糊：
   很多开发商在补充协议中仅简单写"买受人违约可解除合同"，但未明确"违约"的具体情形（如逾期几期、是否需催告）。本案因清晰约定"逾期六期未还款导致代偿即可解除"，法院才支持解除权。企业提醒：在按揭购房合同中，必须量化违约标准（例如"连续逾期3期或累计6期"），并写明解除流程（如"书面通知后30日内不补救则自动解除"）。

2. 解除通知送达不规范：
   李某辩称"已离婚未收到通知"，但法院仍认定解除有效，关键在于：①通知寄给合同签字人房某；②补充协议约定"通知送达任一买受人即生效"。企业提醒：

   • 对共有产权人（如夫妻），合同中应明确"通知寄给任一人均视为送达全体"；
   • 保留邮寄凭证+短信/邮件双重通知，避免"被告称没收到"的扯皮。

3. 代偿后拖延行使权利：
   本案开发商在2024年2月被划扣后，3月4日立即发函解除，全程仅12天。若拖延数月，可能被法院认为"放弃解除权"。企业提醒：

   • 建立"代偿预警机制"：财务部收到银行扣款通知后，24小时内移交法务部；
   • 严格按合同约定期限（本案是"代偿后立即通知"）启动解除程序，切勿因"想给客户缓冲期"而超期。

特别警示：

• 离婚≠责任免除：李某以"已离婚"抗辩无效，因购房时是共同买受人，对外责任不因内部关系变化而转移。企业签订合同时，对夫妻购房必须要求双方共同签字，并在协议中写明"婚姻关系变化不影响合同义务"。
• 代偿款≠直接抵扣：开发商常误以为"代偿后可直接扣房款"，但本案法院要求先解除合同+办妥撤销手续，才能抵扣款项。操作顺序错误将导致败诉！

企业风控小贴士：

签合同时多写10个字，纠纷时少赔100万！

1. 补充协议加粗标注："买受人逾期供款超过__期，出卖人代偿后有权单方解除合同"；
2. 邮寄解除通知时，在面单注明"《解除商品房买卖合同通知书》"并全程录像；
3. 代偿后勿自行断水断电，必须先起诉确认合同解除，再申请强制返还房屋。

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