业主不能以物业服务问题为由拒交物业费-仙桃物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初4575号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实与判决结果
2013年3月10日，张某平与某乙（仙桃）置地发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买某公馆栋单元**号房屋一套，建筑面积134.15㎡。2014年9月10日，张某平收房后与湖北某甲有限公司签订《物业服务协议》，约定：湖北某甲有限公司为某公馆小区提供物业服务，张某平按房屋建筑面积1.3元/月/平方米交纳物业费（2号楼每年2091元），按年度支付；若逾期交费，每日加收3‰滞纳金。协议还明确服务起止时间为“房屋交付之日起至业主委员会与物业公司签订新合同生效后”。签订协议后，湖北某甲有限公司为小区提供物业服务，但张某平自2022年8月1日起拒交物业费，截至2024年7月31日共欠费4182元。期间，某公馆小区业主委员会于2023年4月28日成立，并于2024年1月1日与湖北某甲有限公司签订新《物业服务合同》，约定服务期至2026年12月31日，物业费标准不变。湖北某甲有限公司多次催收未果，起诉要求张某平支付欠费及违约金。

法院一审判决张某平支付物业费4182元，但驳回违约金请求；二审维持原判，驳回张某平上诉。

三、企业如何防范此类法律风险？核心教训在这里！
这个案例看似是业主和物业公司的“小纠纷”，实则暴露出企业（尤其是物业公司）常忽视的三大风险点，稍不注意就会陷入“赢了官司却伤了口碑”的困境：

1. 合同条款必须“写清楚”，别让“模糊约定”埋雷
张某平上诉时称《物业服务协议》“没写服务起始时间，合同无效”。但法院查明，协议中已明确“服务期至业主委员会签新合同生效后”，且其他条款（如收费标准、违约责任）完整，因此认定合同有效。
给企业的提醒：

• 签订合同时，务必写清核心条款：服务内容、起止时间、费用标准、违约责任。
• 例如，物业费不能只写“按市场价”，而要明确“X元/月/平方米”；服务期限避免用“长期”“不定期”等模糊词，直接写“自X年X月X日起至新合同生效日止”。
• 实操建议：合同模板交由专业律师审核，重点标注易争议条款（如“滞纳金”改用“违约金”并写明计算方式），避免口头承诺。

2. 业主委员会“合法性”是关键，企业别当“甩手掌柜”
张某平质疑业主委员会成立不合法，导致后续物业合同无效。但法院认定：业主委员会经街道办批复成立，新合同对业主有约束力；业主若对业委会不满，应通过合法渠道解决（如向街道办反映或重选业委会），不能直接拒交物业费。
给企业的提醒：

• 与业主委员会签约前，务必查验其成立程序是否合法：是否经业主大会选举？是否在街道办备案？合同是否经业委会全体成员签字？
• 实操建议：
  • 留存业委会成立批复文件（如本案中仙桃市某嘴街道办的《同意成立批复》）；
  • 要求业委会提供业主大会决议记录，证明合同已获多数业主同意；
  • 避免“闭眼签合同”——哪怕对方是老合作方，也要重新审核资质。

3. 服务质量瑕疵≠业主能拒交费，但企业必须“留证据”
一审法院支持物业费，却驳回了违约金请求，理由是“湖北某甲有限公司服务有瑕疵”。张某平投诉的“高空抛物、外墙脱落”等问题虽属实，但法院认为：服务质量问题需通过沟通、整改解决，不能成为拒交费的理由。
给企业的提醒：

• 业主拒交费时，企业最常犯的错误是“只催收不记录”。本案中，若湖北某甲有限公司能提供每日巡检记录、维修工单、业主沟通台账，就能更有力反驳“服务不达标”的指控。
• 实操建议：
  • 建立“服务留痕”制度：维修问题拍照存档、业主投诉书面回复、定期公示服务报告；
  • 发现问题立即整改，避免小问题升级成拒交费借口（如本案高空抛物隐患）；
  • 切记：服务瑕疵可能让企业“赢了官司却输掉客户”，主动提升服务才是长久之计。

总结风险防范口诀：

合同写清无死角，业委资质必查验；
服务过程全留痕，业主矛盾靠沟通。

物业纠纷中，企业常以为“合同签了就高枕无忧”，却忽略了程序合法性和服务细节。本案中，湖北某甲有限公司之所以胜诉，核心在于合同条款完备+业委会程序合规+持续提供基础服务。企业若能在签约前做足功课、服务中全程留证，就能避免90%的类似纠纷。

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