租赁合同中费用抵销约定不明企业易吃大亏-宜城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0684民初947号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年6月3日，宜城某甲酒店投资管理有限公司与何某文签订了《租赁合同》，合同约定，宜城某甲酒店将自己酒店4、5、6、12、14楼客房现有的经营设施、设备、用具等租赁给何某文；第一、第二年每年租金120万元，第三、四年租金各130万元，第五、六年租金各140万元，第七年至第十年租金各150万元，宜城某甲酒店提供现状的经营场所及设施、设备、用具等。合同签订后，宜城某甲酒店将自己酒店4、5、6、12、14楼客房、三楼小餐厅、布草间、员工宿舍、厨房、停车场、一楼大厅、会计间交给何某文经营，何某文投资设立某丙酒店经营使用房屋。

2021年12月23日，双方在法院主持下达成调解协议：月租金是63000元，按月支付；公摊费用负担问题，宜城某甲酒店公共部分的维护和保养由宜城某甲酒店某某公司负责，酒店公摊费用以何某文现有的物业管理开支范围为限进行核算，包括水电费、电梯维修费、消防维修费、工程部维修人员工资、保洁员工资、保安工资、公共部分配套设施的维修和更换费用，开支票据由宜城某甲酒店和何某文各自指定的管理人员共同签字后生效，并由何某文负担66%，宜城某甲酒店负担34%。如一方对费用产生的合理性持有疑问，应当先行支付，事后协商或者是诉讼解决。

2023年12月26日，双方在法院执行局达成和解协议：宜城某甲酒店欠何某文股金120万元以何某文已交付租金322000元及截止2023年12月31日应支付宜城某甲酒店租金抵销；自2024年1月起，何某文用2022年1月1日至2023年12月31日期间垫付的水电费、物业管理费抵付所欠宜城某甲酒店房租。2024年2月9日，何某文向宜城某甲酒店支付租金20000元，宜城某甲酒店要求何某文按照每月63000元支付2024年1-3月份租金，何某文主张自己已经垫付了2022年1月1日至2023年12月31日期间的水电费、物业管理费等1237976元，宜城某甲酒店承担其中的34%，即420911.84元，该款项足够冲抵2024年1-3月的租金，双方未能协商一致，导致本案纠纷发生。

法院经审理后认为，双方签订的调解协议约定"如一方对费用产生的合理性持有疑问，应当先行支付，事后协商或者是诉讼解决"，何某文已垫付的420911.84元足以抵付2024年1-3月的租金189000元（已支付20000元）。宜城某甲酒店要求支付租金和违约金缺乏事实依据，法院最终判决驳回宜城某甲酒店投资管理有限公司的诉讼请求，案件受理费由宜城某甲酒店负担。

三、简单地论述案例的核心观点，以达到提示企业注意法律风险的目的

这个案子看起来是简单的房租纠纷，但实际上暴露了企业合同管理中的一个致命问题：对"费用抵销"约定不清，导致明明有理却打输了官司。

想象一下：你是房东，租客一直不交房租，你当然着急要钱。但在这个案例中，宜城某甲酒店起诉要19万元房租，结果不仅没要到钱，还得倒贴3000多元诉讼费。为什么？关键就在于他们自己签的合同里有一条"坑"："有疑问先付钱，再解决问题"。

很多企业签合同时只盯着租金数字，却忽略了两个关键问题：

1. 各种杂费（水电费、物业费、维修费）谁来承担？怎么计算？
2. 如果一方垫付了费用，能不能直接抵扣房租？

本案中，双方在2021年的调解协议里写得非常清楚：公摊费用宜城某甲酒店承担34%，而且特别约定"即使对费用有疑问，也要先抵扣租金，之后再商量或打官司"。当何某文拿出垫付42万元的证据时，宜城某甲酒店却坚持要现金，完全忘了合同里的这条约定，结果法院直接判他们败诉。

给企业的三个救命建议：

1. 合同别只写"大数"，要把"小钱"也说清楚
很多企业签租赁合同时，只写"年租金120万"，却不说水电费、物业费、维修费谁来付。一旦发生纠纷，就像两眼一抹黑。本案中，双方明确列出了"水电费、电梯维修费、保洁工资"等7类费用，还约定了66%和34%的分担比例，这才让法院能准确判断责任。你的合同里也应该这样写："乙方承担60%的公共区域水电费，甲方承担40%，费用单据需双方指定人员共同签字确认"。

2. 设计"抵销机制"，别让钱白白卡住
企业之间经常是"你欠我，我欠你"。比如房东欠租客装修款，租客又欠房东房租。这时候，一定要在合同里写清楚："双方债务可相互抵销，抵销金额以书面确认为准"。本案中，2023年底的和解协议就约定"用垫付的水电费抵付房租"，这个设计本来很聪明，但宜城某甲酒店却忘了执行，非要租客额外付钱，结果告输了。

3. 有疑问先履行，再解决争议
这是企业最容易踩的坑！很多老板觉得"对方报销不合理，我就不给钱"，但法律上可能站不住脚。合同约定要"先履行，后争议"，你就得遵守。正确的做法是：先按约定抵扣租金，同时保留证据，之后再通过协商或诉讼要求返还多抵的部分。就像本案，即使宜城某甲酒店怀疑何某文垫付的费用有问题，也应该先抵扣租金，再去法院告他要求返还多抵的钱，这样反而可能赢回部分款项。

记住：一份好的合同不是只保护自己不担责，而是让双方都清楚"什么事该谁做、什么钱该谁付"。当合同条款清晰明确时，即使发生争议，法院也能快速判断是非，企业也更容易维护自己的合法权益。下次签合同时，别光盯着大金额，花10分钟把各种费用的分担和抵销机制写清楚，可能就为你省下几万甚至几十万的损失！